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三四线城市地产火爆,能否复制北上广经验?

海通证券首席宏观分析师 姜超 2017/04/11 13:31 17068
房地产   
三四线城市地产火爆,能否复制北上广经验?
©视觉中国
"年初以来,三四线城市地产销售爆发性增长,大有赶超一二线城市的劲头。在城市化的道路上,三四线能否复制北上广成功经验?单从楼市火爆恐怕还难以断定,结合人口聚集度、产业支撑度和资源充沛度来看,三四线城市化依然挑战重重。"

来源:姜超宏观债券研究 作者:姜超、于博


摘要:


1-2月三四线城市地产销售火爆,部分城市人口流出略放缓,人均GDP接近10年前的一二线水平,共同引发市场猜想:三四线能否复制一二线的城市化经验,形成新的经济增长点?但在我们看来,短期数据的改善并不意味着长期趋势的形成,三四线城市化仍面临三大挑战,本报告中我们将作详细分析。


人口能否集聚?从美国和日本城市化的经验来看,人口持续向大城市区集聚。美国从1950年代以来,5万-25万人的都会区人口比重基本稳定;而100万以上人口的都会区人口比重则从26%激增至56%。日本人口集中地区人口比重从1960年的43%上升至2010年的67%,人口持续向三大都市圈集聚,1973年后从向“三极”集中转为向东京圈“一极”集中。城市人口集聚服从Zipf定律,即国家内第N大城市的人口,是首位城市人口数量的1/N,其含义是规模效应完全补偿了边际成本递增,大城市的增长速度并不会比小城市慢。但Zipf定律在中国部分失效,原因在于限制人口流动造成的大城市人口增速过缓。人口普查数据显示,中国人口向一二线集聚的趋势仍未改变,东北等地区甚至出现三四线人口流出。


产业能否支撑?人口集聚本质上是产业的集聚,国际经验表明,稳态下城市的经济份额与人口份额之比应趋近于1。而中国经济-人口份额比则是一二线高企,三四线平衡。4个一线城市的经济-人口份额比均在2.0以上,大部分二线城市的经济-人口份额比也都在1.0以上,预示未来仍将保持人口净迁入。而反观三四线城市,其经济-人口份额比则徘徊在1.0左右,预示未来人口迁入迁出平衡。从企业部门看,中国优质企业在三四线城市的微乎其微。500强企业三四线占比仅10%,而A股上市公司中三四线企业仅占2%,三四线城市上市公司平均资产规模仅为一二线城市1/20。从居民部门看,三四线城市的居民收入和个人所得税也都要远低于一二线。三四线城市平均人均收入只为一二线城市的一半。所得税上一线已经有百亿甚至突破千亿规模,二线城市普遍停留在40-160亿,而三四线城市平均仅为20亿左右。


资源是否充沛?资源的分布在城市间也极不均衡,优质资源在一二线城市广为集中,而三四线城市资源有限甚至匮乏。教育资源上,一线城市的优势突出。一线城市平均拥有62所普通高等学校,而三四线城市平均只有4所。人均教育资源的分布依然极不均匀,北京、上海普通高中生师比分别为8和9,一二线城市集聚的江浙地区为10左右,但中西部地区普遍高企,江西高达17.5。而中国高等教育资源更是高度集中,京沪高校招生占比仅4%,但科研机构招生占比高达22%。医疗资源上,大量优质资源向京沪集聚。一线城市拥有床位数是三四线城市的5倍。12年以来,京沪三甲医院数量占比稳步提升。对比各省人均医疗资源,北京每千人口执业医师数接近4,浙江接近3,而中西部地区普遍在2左右甚至更低。一二线城市同样拥有交通资源的便利。一线城市实有道路的面积为106平方公里,约为三四线城市的9倍。一线城市平均拥有营运公共汽车2万辆,出租汽车约为4万辆,而三四线城市平均而言,只有700辆左右的营运公共汽车和1700辆左右的出租汽车,公共交通水平与一线城市具有显著差异。


短期反弹≠长期趋势。我们认为:1-2月三四线城市地产销售仅是短期反弹,高频数据显示3月已拐头向下;三四线城市人口流出放缓持续性仍需观察,与人口集聚之间仍有巨大的鸿沟;在解决人口、产业、资源三大难题前,三四线人均GDP料难达到当前一二线城市水平。毕竟,单项中微观指标的短期改善并不能推导出宏观经济的改善,后者有赖于各项要素投入同等倍数的扩张。而三四线城市化或仅是一个美好的愿景。


正文:


年初两月三四线城市地产销售火爆,部分三四线城市人口流出略放缓,其人均GDP接近10年前的一二线水平,共同引发市场猜想:三四线能否复制一二线的城市化经验,从而形成新的经济增长点?在我们看来,短期数据的改善并不意味着长期趋势的形成,三四线城市化至少面临以下三方面的挑战。


1. 人口能否集聚?


人口是决定中长期经济发展的关键因素,因而三四线城市化的首要条件是人口的集聚。然而,从国际经验看,人口向大中城市群集中才是普遍规律。


1.1 美国:人口持续向大都市区集聚


首先我们考察美国的人口集聚规律。美国的数据持续时间较长,因而最具有代表性。人口普查数据显示,过去100年,美国经历了漫长的城市化进程,人口持续向城镇集聚,城镇人口占比从1900年的39.6%一路上升至2010年的80.7%。虽然二战以后,美国第一大人口城市人口占总人口比重小幅回落,但超过100万的城市群人口占比则持续上升。人口持续向城市,尤其是大城市集聚的趋势十分明显。



在此期间,美国不同规模城市人口的占比也发生了相对变化。1950年代以来,5万-25万人的都会区人口比重基本保持在10%左右;25万-100万人的都会区人口比重从15%小幅上升至20%;而100万以上人口的都会区人口比重则从26%激增至56%。即小城市人口占比几无变化,而大城市人口占比不断上升,人口向大都市区集聚态势显著。



1.2 日本:人口持续向三大都市圈集聚


美国人口集聚一定程度上与移民带来的新增人口有关。如果人口增速放缓,人口是否还继续向大城市集聚?日本是这方面的典型案例。考察日本的城市化进程,人口同样向都市圈集聚,日本市部人口占比从1898年的12%一路飙升,到2015年时已达86%。而日本人口集中地区人口比重从1960年的43%上升至2010年的67%。



二战后日本经济经历了两次结构性变化。一是1973年前后经济由高速增长转向中高速增长。1973年之前,日本东京圈、大阪圈、名古屋圈等三大都市圈人口保持大规模净迁入状态,占比也纷纷上升。而1973年之后,三大都市圈人口迁入速度放缓,大阪圈、名古屋圈人口占比由升转平。二是2010年前后人口见顶,大阪圈、名古屋圈人口基本呈现迁入迁出平衡状态,仅东京圈人口仍保持净迁入状态。因而总结来看,日本城市化进程中,人口持续向大都市圈集聚,从向“三极”集中转为向“一极”集中。



1.3 Zipf定律:城市人口集聚的普遍规律


城市人口集聚有何规律?城市经济学的研究表明,一般来说,国家内城市规模的分布遵从齐普夫定律(Zipf’s Law),即一个国家第N大的城市人口,是首位城市人口数量的1/N,此时取对数后的城市人口排序和人口规模存在负相关关系,散点图呈斜向下直线。这一法则已被证明符合大多数国家以及不同历史时期的城市规模分布情况。Zipf定律揭示了一个真相:由于规模效应完全补偿了边际成本递增,大城市的增长速度并不会比小城市慢。



Zipf定律对中国大城市失效。我们采用分县市人口统计数据对Zipf定律进行了验证。在城市人口小于一定规模的情况下,拟合程度较高。但对于中国的特大城市而言,这一规律似乎并不成立。特大城市人口增长过慢导致其人口数量显著低于齐普夫定律的预测值。造成这一现象的原因是显而易见的。一是对于人口流动的严格管制,比如户籍制度及捆绑在其上的福利,二是全国层面的土地供给统筹,这意味着大城市的建设用地往往无法得到满足。其代价则是更无效的生产、更有限的就业,以及更严重的污染。



1.4 中国人口向一二线集聚趋势未改


然而,人为的管制人口流动、控制大城市的土地供给,固然降低了特大城市的人口增速,但却无法改变人口继续向大城市集聚、三四线人口持续流出的局面。


我们根据第六次全国人口普查数据测算了我国分省各地区的人口净迁入率(净迁入人口/人口总数)。我们发现,人口流动的方向主要是由中西部向东部迁移,特别地,人口向大城市集聚的特征尤为明显。北京和上海两个一线城市的人口迁移率高居前列,天津作为热点二线城市紧随其后。在一线城市和二线城市较多的广东、浙江和江苏等省份,人口迁移率普遍较高。



东北地区是最近几年人口净流出省份的典型代表。2010年以来,东北三省人口持续流出,导致当地经济增速大幅下滑,房地产销售量、价均持续低迷。过去两年全国房价普涨,但东北三省省会城市房价整体横盘。



2. 产业能否支撑?


2.1 国际经验:城市经济比重≈人口比重


现象:大城市GDP占比≈人口占比。人口集聚本质上是产业的集聚。对比全世界的大城市所拥有的人口和它们的GDP,会发现一个非常有意思的现象,除了伦敦以外,这些城市在国内占有的GDP比重和人口比重非常接近。



规律:城市经济-人口份额比趋近于1。这一规律是否不仅适用于大城市?从长期看,决定一个城市人口集聚规模的关键是城市经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距。这种区域收入差距可简单的用区域经济份额与区域人口份额的比值来表示。当城市发展比较稳定时,其经济份额与人口份额的比值应保持在1附近。2012年OECD测算了248个城市功能区的经济-人口比值,其中位数为1.01,均值为1.07,这一规律得到了验证。这说明了一个非常简单的经济现象:如果承认每个人都是理性的个体,那么他一定会选择一个最能适合发展、最能赚钱、最适合找工作的地方。



当前中国不同层级城市的产业状况如是怎样的?我们可以从不同线级城市经济-人口份额比、上市公司数量及规模、居民收入及纳税情况等多个角度进行考察。


2.2 经济-人口份额比:一二线高企,三四线平衡


一二三四线城市在人口、面积等方面存在巨大差异,因而单纯比较其GDP意义有限。我们借鉴OECD的研究方法,比较各城市的经济-人口份额比(GDP占全国比重/常住人口占全国比重),该比值刻画的是在该城市中,单位人口创造的GDP在全国的相对水平,该比值越高,意味着城市的产业优势越明显,对人才的吸引力越强。


4个一线城市的经济-人口份额比均在2.0以上,大部分二线城市的经济-人口份额比也都在1.0以上,意味着当前一二线城市对人才的吸引力保持强势,未来仍有望保持人口净迁入状态。而反观三四线城市,其经济-人口份额比则徘徊在1.0左右,未来人口迁入迁出或保持平衡。



2.3 优质企业:三四线占比微乎其微


500强企业:三四线占比仅10%。从世界500强的企业分布来看,在中国大陆的98家企业中,总部在一线城市的企业为75家,占据了绝大部分,热点二线城市和非热点二线城市共有企业14家,三四线城市仅有9家企业,不足总数量的1/10,可见优秀企业资源在大城市集中的特征尤为明显。



上市公司:三四线占比仅2%。从上市公司数量上来看,一线城市平均拥有上市公司217家,而三四线城市平均只拥有4家上市公司(这还未将没有上市公司注册的三四线城市包括在内),约是一线城市的1/50。从上市公司资产规模上来看,一线城市每家上市公司平均资产约为1700亿元,而三四线城市每家上市公司平均资产仅为76亿元,约是一线城市的1/20。可见一线城市集中绝大部分的上市公司资源。



2.4 居民收入和所得税:80/20定律得到验证


居民人均收入:三四线远低于一二线。江苏、浙江、福建、广东四省公布了其历年省会及计划单列市,以及地级市的人均可支配收入。我们发现,除个别二线城市人均收入能比肩省会城市及计划单列市(江苏的苏锡常、浙江的绍兴等),大部分二线及三四线城市人均收入与省会及计划单列市有着不小的差距,其中三四线城市人均收入平均仅为前者的一半左右。



而所得税数据同样应验了二八定律。2015年上海、北京居民个人所得税均已突破千亿元大关,“一线”名副其实,深圳、广州也分别突破500亿和300亿。杭州是二线城市中的个人所得税“纳税大户”,规模突破200亿,而大部分的二线城市个税纳税规模停留在40-160亿左右。三线城市则普遍位于20亿左右。



3. 资源是否充沛?


城市一方面因产业优势而吸引人才,形成人口净流入,即“开源”;另一方面则因资源充沛而留住人才,防止人口净流出,即“节流”。因而充沛的资源也是城市化的必要条件。而城市资源中最具代表性的分别是教育资源和医疗资源。


3.1 教育资源:集中在一线城市


教育资源在城市间的分布并不均衡,特别值得注意的是,在更高级别的教育资源上,一线城市的资源集中优势更为突出。在小学数量上,一线城市平均有767所,而三四线城市平均有633所,两者数量大体相当。但在更高层次的普通中学、中等职业教育学校数量上,一二线城市均数倍于三四线城市。而在普通高等学校数量上,一线城市平均拥有62所,而三四线城市平均只有4所,不到前者的1/10。高等级教育资源向一线城市集中可见一斑。



一二线城市学校数量远高于三四线城市,一定程度上与两者本身的人口规模差异有关。两者人均教育资源差距有多大?即便从省级数据看,教育资源的分配也是极其不均衡的。北京、上海普通高中生师比分别为8和9,一二线城市集聚的江浙地区,生师比也仅在10左右。但中西部地区各省生师比普遍高企,江西高达17.5,是北京、上海的两倍,这意味着其人均教育资源仅有北京、上海的一半。



高等教育水平决定了国家竞争力。当前中国高等教育资源的集中度有多高?仅从高校口径来看,似乎较为有限——北京、上海高校占全国比重约为6%,招生人数约为4%。但科研机构口径下,相应比重则大幅提升,数量占比和招生人数占比分别为16%和22%。这意味着,在当前教育资源配置制度下,年轻人经由高考、考研,从三四线城市进入一线城市的高校和科研机构,并谋求就业机会,而这也是优质人才向京沪集聚的过程。



3.2 医疗资源:优质资源集聚京沪


医疗资源的分布同样存在着一线城市集中的现象。在医院、卫生院床位数量上,一线城市平均拥有约8万张床位,而三四线城市平均只有约1.6万张床位,一线城市约是三四线城市床位数的5倍。在医生数量上,一线城市平均拥有医生数量约5万人,而三四线城市平均只有约0.75万人,约是一线城市的1/6。医疗设施和从医人员的紧张,使得三四线城市人口为满足医疗需求,进一步地向一线城市集中。



如果分区域看,医疗资源分布的不均匀就更为明显了。一二线城市大多分布在东部地区,其医院数量占全国比稳定在40%左右,而三四线城市占比较高的中部地区则从05年的32.3%跌至15年的29.2%。过去10年间,北京、上海医院数量占比微幅回落了0.5个百分点。然而,12年以来,其三级医院,尤其是三级甲等医院数量占比不降反升,这意味着优质医疗资源再度向一线城市集聚。



优质医疗资源向一线城市集聚,是否本身就与人口集聚有关?未必如此,比较各省人均医疗资源(每千人口执业医师数量),其分布同样是向东部尤其是一线城市倾斜。北京每千人口执业医师数接近4,浙江接近3,而中西部地区普遍在2左右甚至更低。



3.3 交通资源:一二线数倍于三四线


交通运输的便利与否是地区经济增长的制约因素,一二线城市常为交通运输的枢纽,起着连接各地区经济往来的重要作用,而三四线城市交通运输条件有限,基础设施的制约使其不足以带动地区经济的繁荣。平均来看,一线城市实有道路面积为106平方公里,而三四线城市仅12平方公里。在交通设备上,一线城市平均拥有营运公共汽车2万辆,出租汽车约为4万辆,而三四线城市平均而言,只有700辆左右的营运公共汽车和1700辆左右的出租汽车,公共交通水平与一线城市仍有显著差异。



4. 短期反弹≠长期趋势


回到本报告开头我们所提到的引发市场乐观猜想的三个现象,其实都是短期现象。1-2月三四线引领全国地产销售反弹,但高频数据显示,3月三四线地产销量增速已拐头向下。个别三四线城市人口流出放缓,但持续性存疑,更何况人口流出放缓与人口集聚之间仍有巨大的鸿沟。而三四线人均GDP迈向当前一二线水平的过程,仍是以三四线城市化为前提的,在解决人口、产业、资源三大难题前,难言乐观。



三四线部分微观数据的改善,并不能代表长期趋势。年初两月PPI增速仍处高位、CPI增速见顶回落,意味着房地产对消费的挤出效应开始显现。因而微观层面自下而上观察到的消费改善,与其说是消费升级导致的,不如说是房地产的财富效应所导致的。前者是一个漫长而平缓的趋势,对短期经济波动的解释力相对有限,而后者却是一个已经得到验证的规律,几乎是“历史重现”——过去十几年来,中国房价涨幅与奢侈品消费、澳门博彩业收入走势高度相关,房地产的财富效应十分显著。



毕竟,单项中、微观指标的短期改善并不能简单线性外推出宏观经济的长期向好(除非该指标刻画的是中长期经济的核心驱动力),正如短期波动不等于中长期拐点。宏观经济的改善有赖于各项要素投入同等倍数的扩张。三四线城市化或仅是一个美好的愿景。


(编辑:武艺红)


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