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巨头瞄准万亿租赁市场,万科入股链家,血拼到底!

中国商界第一高端人脉与价值分享平台 正和岛 2017/04/21 15:02 29372
万科A   
巨头瞄准万亿租赁市场,万科入股链家,血拼到底!
©视觉中国
"住房租赁服务市场在不断扩大,巨大潜力正被各路资本所觊觎,越来越多的企业巨头嗅到了这一巨大市场所蕴藏的商机。目前我国租金规模达到一万亿,预计2025年租金将接近3万亿元人民币,租赁人口2.3亿;到2030年,租金交易额将达4.6万亿元。"

来源:正和岛 作者:曹雨欣


万科最近很火!


任职20年后,王石被爆出将于6月2日退出华润置地董事会。万科控制权之争再添悬念。


万科19日确认已与链家集团签订增资协议,各方同意万科将通过增资事项以30亿元的价格获得链家集团股权。万科是房地产龙头企业,链家作为房屋中介的巨头,这两家企业走到一起,外界不免对未来的房地产发展多了几分想象。


买入链家,如同买入一个存量房市场的头等舱位。


但背后只是这么简单吗?


对于绝大多数中国人来讲,房子代表家的概念,是在一座城市落地生根的标志。中国人对房子的渴求更胜于其它。


一线城市,特别是北上广深房价节节飙升,房子成为了“奢侈品”。动辄百万元的首付让奋斗在大城市的“漂族”望房兴叹,买房成为一大批年轻人心中的阵痛。“没有租过房,不足以谈人生”,折射出年轻一代对租房的强烈需求。买不起房,租房是一种无奈之举,但岂不知这是未来潜在的万亿市场。


事实上,几年前万科已经推出长租公寓业务品牌“泊寓”,计划至2017年将实现15万间公寓持有运营。继续把长租公寓作为很重要的着力点,主要在核心城市发展。


租赁市场迎来发展时机


随着房价上涨逐渐接近天花板,房屋租赁市场迎来了最为合适的发展时机。


分析人士称,随着房地产市场主赛道悄然转换,存量时代揭开序幕,房屋租赁也将迎来新纪元,一个新兴的租房时代将来临。有报告称,目前我国租金规模达到一万亿,加上后期的装修以及服务等,会成为经济增长的重要推动力。


随着90后、00后流动性增大,他们追求自由及消费观念超前,未来住房租赁市场满足他们的需求变得越发重要。


在链家董事长左晖看来,未来租房这件事情发展空间非常大,链家当初涉足租赁市场并没有觉得这个是风口,而是因为看到行业痛点。他对租赁行业有7个判断:


1、未来十年租金会保持比较稳定的增长,过去的十年时间里面,北京、上海的租金的价格涨幅、增长了大概130%左右,深圳增长了100%,广州增长60%,全国平均下来增长40%。
2、2020年左右,中国大约会有一个3万亿的长租市场。
3、租赁市场里会有超过60%的代理率。这将形成一个比较大的代理的市场和一个比较大的机构市场。
4、租的机会主要在于住宅。
5、租的机会主要集中于国内TOP30的城市,30城共享3万亿。
6、线上化趋势,互联网会很深的介入到租的产业里面。
7、在产品建设、交易平台、居住服务、金融服务等产业链上大家的分工协作。


住房租赁在行业内尚未出现寡头,谁抢饮到“头啖汤”,谁就有了新的增长点。


链家研究院报告显示,目前中国租赁人口1.6亿,租赁房屋4600万套,未来会有更多人通过租房满足居住需求,并有越来越多的房屋通过存量盘活和增量开发的形式进入房地产市场。随着经济的发展,未来3-5年,中国将有约2亿人进入租房市场,租金规模将超过1.5万亿元,中国未来的租房市场空间巨大。报告预计2025年租金将接近3万亿元人民币,租赁人口2.3亿;到2030年,租金交易额将达4.6万亿元,租赁人口达到2.7亿人,一线城市租金交易额将超万亿元。


优客工厂创始人毛大庆提供的数据显示,北京首次购房人群平均年龄已从2013年的30岁推迟到2016年的34岁。2010年到2016年,30岁至50岁的租赁人口占比从11%上升至47%。


随着我国一线城市房价的攀高,我国租房人口占比在全国层面将超过30%,一线城市会超过40%,未来个别城市甚至将会有超过50%的人租房居住。从现实的人口流动出发,租赁行为将主要发生在北上广深等一线城市。


居住观念方面,许多人的思维已经发生了转变。数据显示,2015年有1.6亿人选择租赁生活方式,这一数据还在不断增加,预计到2020年将达到1.9亿人,2030年达到2.7亿人。即便如此,我国的租赁人口只占11.6%,远低于发达租赁市场约30%的标准。


巨头入局房屋租赁,市场迎来一场血拼?


住房租赁服务市场在不断扩大,巨大潜力正被各路资本所觊觎,越来越多的企业巨头嗅到了这一巨大市场所蕴藏的商机。


2016年12月,万科、住总联合小米公司拿下北京两宗地块,建设自持商品住房并将全部作为租赁住房。


2017年3月17日,麦家公寓对外宣布完成数千万元人民币A轮融资,以租房为切入点结合自营公寓做生活共享平台,投资方为保利资本。


2017年3月21日软银集团向共享办公空间租赁巨头WeWork Co.投资3亿美元。据悉,未来至少还会有两笔大规模注资,总计约30亿美元。


2017年3月29日,阿里旗下的支付宝高调宣布携手蘑菇租房进军租房市场,推出“租房免押金”服务。同一天,世联行董事长陈劲松在业绩发布会上表示,世联行做长租公寓的目标是100万间,这是一个长期的投入过程。


早在几年前,招商、远洋、龙湖、阳光城等众多房企都已相继涉足长租公寓。来自克而瑞的数据显示,在中国排名前三十的房企中,已经有三分之一进入这个领域。与此同时,中介巨头如链家、我爱我家、世联行等也在持续发力租赁市场。


随着这次万科的入局,这些觊觎中国房屋租赁市场“大蛋糕”的巨头们将不可避免一场残酷的血拼。


业界指出,公寓租赁市场之所以能在短时间内快速崛起,所瞄准的正是租赁市场发展的这一广阔前景。而租赁市场的扩大,关键是源于“抑制投资性买房需求,坚持住房的居住属性”这一大背景。同时,长租公寓也是有效去库存的一种方式,因此受到房企和资本市场的关注。


房地产市场中唯一仍有政策红利的领域?


伴随楼市调控政策的不断出台,各种利好租赁市场的政策也纷纷推出。可以预计,未来2-3年内,金融、财税、土地、市场监管等多策并举,租赁市场有可能是房地产市场中唯一享有政策红利的领域。


自2015年以来,中央多次提出“建立购租并举的住房供应体系”,租赁市场的关注度更是持续上升,相继出台公积金提取、税收优惠、商改住等支持政策,多方位推进租赁市场发展。


2016年6月国务院办公厅明确,到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。在供地和金融配套上鼓励租赁,鼓励金融机构向住房租赁企业提供金融支持。鼓励地方政府盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。落实鼓励个人出租住房的优惠政策,鼓励个人依法出租自有住房。


2016年12月,中央经济工作会议与财经领导小组会议再次明确规范发展租赁市场,加快租赁立法,推动机构化、规模化租赁企业发展,建立购租并举的住房制度满足多层次需求。


住建部则提出将规范住房租赁市场秩序作为今年的重点,大力整治“黑中介”、“黑二房东”,保护租房群众的合法权益。加快立法,规范房地产开发、销售、租赁和中介行为;加强信用体系建设,将开发企业和中介机构的违法行为记入信用档案,建立失信联合惩戒制度,促进企业依法诚信经营。


加快住房租赁立法,鼓励、保障机构化、规模化发展住房租赁市场,已经被作为2017年住房租赁立法工作的核心目标之一。


房屋租赁比例低,就不算是发达国家吗?


目前我国租赁市场租金规模占整个房屋交易市场的6%,相比日本租赁市场72%,美国租赁市场50%的比例来说,我国租赁市场发展空间很大。


从国际经验来看,住房租赁市场是满足各国居住需求的主要途径之一。从国际规律来看,越是一线城市,租赁人口的占比就越高。甚至有人声称:衡量一个城市发达程度的重要指标就是租赁发展程度。如果以此类推,租赁发展程度低是我国不是发达国家的体现吗?


长期以来,美国始终有1/3左右的家庭通过租房市场来满足自身居住需求。即便发达如日本,40%的家庭是在租房。欧洲国家中,接近1/3家庭住在租赁房中,其中,德国、瑞典和捷克三国租房率超过50%。相比之下,我国住房自有率常年远高于西方发达国家。


而具体到租房市场机构所占的比例,美国租房市场30%机构化,日本80%机构化,中国的机构化不到5%。链家研究院院长杨现领预测,未来国内可能实现70%机构渗透率,其中机构持有房源比例为10%。毛大庆则说,未来租赁市场会存在开发商、二手房中介机构、专业机构三者并举的局面。


最大瓶颈在运营,行业走向成熟还有很长的路


谈到房屋租赁行业走向成熟的标志,业内人士认为可以根据五个指标观察:


1、租房人口占比,即有多少人通过租赁来解决住房的需求;
2、租金收入比,一个家庭30%收入用于租房,这是一个基础标准,对于中高收入群体的支付比例会更高一点;
3、机构化的渗透率有多高,今天美国的渗透率35%,日本的渗透率80%以上,一线城市中北京最高,也只有20%不到,全国层面只有2%,机构化发展空间很大;
4、产业链日趋完整,形成一批相对完整的围绕租赁产业链服务的公司和衍生的服务业;
5、形成一大批上市公司。比如在美国,上市的房地产非常多,最大的公司超过200亿美金市值。


对比之下,我国目前长租公寓行业发展不够规范,非法隔断、黑中介等现象屡禁不止,相关法律存在缺失,且围绕刺激、保护、支持租赁市场的许许多多的制度要素都不是完全匹配。企业运营中也有诸多痛点,亟待政府和市场、机构解决。


龙湖集团董事长吴亚军则直接提出中国租房市场存在的三大问题,第一,市场供给不足,租金高居不下;第二,房源主要由个人提供,缺少统一规范管理,“群租房”等违规租赁形式广泛存在;第三,租赁市场尚未建立严格法律法规,承租人合法权益难以得到保障。


左晖认为租赁最大的瓶颈在运营。只有10万间以上规模才能看出行业的短板,10万间既能产生规模效应,同时也既有可能会产生黑洞。整个租赁产业链需要分工和协作。


资产管理首先就是闲置住房租赁业务的整合、运营、管理,同时,利用金融手段来实现资产在运营过程中的增值。但目前市场上这类房地产金融产品少之又少,政策上只有一个鼓励性措施的大框架,缺乏落地细则和指引方针。


巨头争霸租赁大市场时代,谁将拔得头筹?


数万亿级的租赁市场将何去何从?像阿里、万科、招商、龙湖这些伺机进入抢吃“大蛋糕”的巨头们,到底如何才能占得先机、拔得头筹?


首先是看准市场需求和大趋势。中金公司分析师肖月认为,租房消费升级+城市间分化将是中国住房租赁市场未来两大重要趋势。华泰证券谢皓宇分析,如今租房者八成是85后,超45%为90后,普通的租赁房屋再不可能满足这两种人群。资本的进入和政策的推动,都给公寓租赁行业带来巨大的想象力。


此外,在市场建设方面,树立和培育租赁市场的理念需要先行一步,特别是要在鼓励和保障租赁市场健康发展的制度层面上加强研究,要树立和培育租赁市场的理念。


再者,机构化让租赁成为一种生活方式。我国租赁市场正处于加速成长期,随着政策红利逐步释放,过去5年,青年公寓的探索以及周边配套产业的完善,特别是开发商、房地产基金等大量高阶参与者进入,中国租赁产业生态将趋于完整。伴随这一过程,一大批规模化、专业化租赁运营机构会快速崛起,机构渗透率将得以提升。培育专业化租赁机构,提高租住品质,促进市场供应主体多元化。


从运营机构的角度出发,克服用户痛点、不断打造出适用不同用户需求的产品成为他们努力的方向。资本红利是加速器,是短期的,但是服务红利是长期的。最终拼的是运营,拼的是服务。


每一位有信仰的行业先锋都会有一个愿景。左晖曾提出,“让租房子成为一种不错的生活方式”。随着万科重金入股链家,他的愿景也许并不遥远。


这个5万亿级房屋租赁市场的宝藏正在一步步被撬起,星光熠熠!


(编辑:武艺红)


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