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楼市的重磅炸弹——“共有产权房”来了!北漂帝都买房梦不远了?

环球老虎财经 韩理 2017/08/07 09:54 28010
房地产   
楼市的重磅炸弹——“共有产权房”来了!北漂帝都买房梦不远了?
©视觉中国
"住建部的领导们一定很喜欢炒股——“共有产权住房”就像股票一样,对房子“部分持股”,就可以全额享受“大股东权益”,获得房子的使用权。北漂们终于能花小钱买帝都的房子了。 "

如果说,上个月广州的“租售同权”和上海的“只租不售”还没有给人们一点刺激的话,那么昨天,北京住建部发布的“共有产权住房”,可谓是给想买房又买不起房的人一针强心剂。


就在昨天,北京市住建部发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》,并向社会公开征求意见。《办法》表示,共有产权房将代替自住房,在各区的该项目中,必须划分30%的房源给新北京人。市住建委有关负责人表示,共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范,不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。


对于这个看似让大家产生“我好像也能买得起房”的政策,我们又了解多少呢?


 


1. 何为“共有产权房”?


 


所谓共有产权住房,是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。


简单的说,就是政府为了减轻购房压力,降低购房价格,但是作为置换,政府需要跟你共同拥有这套房子的产权。房屋的使用权完全归购房人所有,以此来满足家庭自主的需求。


根据媒体整理的“共有产权房”的政策要点,先全面的了解一下这个政策的要点:


第一,新房新办法、老房老办法,以销售为时间节点。


第二,各区的房源,都要有30%划给新北京人。在重点功能区、产业园区范围内还将有人才共有产权房项目。


第三,单身人士申购需年满30岁。


第四,有过住房转出记录的家庭,不能再申购共有产权房。如果离婚了,需要3年之后再申购。有违建不更正的,也不能申请共有产权房。


第五,再申请自住房不在市住建委平台上了,改成区里报名、区里监督摇号、区里定优先组顺序。


第六,选了房又不要的行为发生两次以上,3年内别申请了。


第七,个人和政府指定持有机构分别拿多少比例的房子,看预定售价和摇号选房时的同区域同品质商品房均价比。


第八,持有不满5年的只能代持机构回购。


第九,持有满5年的,同等价格下代持机构优先买;也可以按原有比例卖给有共有产权住房购买条件的家庭;还可以转成商品房销售给代持机构分成;满5年后也可以买了政府份额后变成商品房。


第十,物业费和公维,再加上暖气费之类的,共有产权双方谁住房谁承担,也就是购房人承担。


第十一,出租指定平台,中介不能代理共有产权房的出租出售。


第十二,弄虚作假,10年禁止申请保障房和政策房。


 


 


2. 共有产权房能否减轻购房者的压力?


 


事实上,共有产权这个概念在今年4月,住建部、国土部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》里就有提到。《通知》提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市,要增加公租房、共有产权房供应。在该《通知》中,共有产权房和公租房被放在了同一位置,那么住建部认定共有产权房也是保障性住房的一种。


在我国,保障性住房一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。按照以往方式,经济适用房、自住房是政府压低了地价,为解决低收入人口的住房问题而做出的安排,这在一定程度上使政府的获得的土地出让金减少了。与其他保障性住房相比,共有产权房是通过与政府合资购房的方式获得住房。


对于房屋的产权而言,主要有四个部分,使用权、占有权、处置权和收益权。经适房作为保障性住房,居住满五年之后,就可以拥有完全产权,如果想要获得收益权,只需交纳10%的土地出让金即可。


而购买共有产权房,购房者只能获得产权中的使用权,如果想要占有整个产权,则需要向政府赎回,但是购房者也可直接按照市价购买代持机构(即政府)所持份额。也就是说,如果想要赎回整个产权是按照市场价来赎回的。当然,共有产权房是可以出租、可以出售的,不过在出租时所得收益需要按照产权所持的比例,与政府均分;若要出售,首先要得到政府的首肯,然后才能将手中所持份额出售给具有同样条件,能够有资格申请共有产权的人或家庭。


虽然,共有产权房代替了自住房,但是从上述分析来看,共有产权房并没有代替自住房成为保障性住房的一种,而自住房房价永远不超过2.2万/平米的时代也一去不复返了。


 


3、能否解决住房问题


 


能否解决北京的住房问题,主要看供求关系,也就是北京市能提供多少共有产权房,而又有多少在申请这类住房。目前,还不能查到任何相关数据,不过,根据2017年北京住建部的2017年住房保障工作的主要目标显示,2017年北京住建部建设筹集保障性住房5万套,完成1.5万套自住型商品住房供地。假设2017年住房保障目标能全部完成,代替自住房的共有产权房不过1.5万套。在分到各区,数量可谓少之又少。



 


据了解,此前,北京自住房每个项目的申请人数都不少于10万人,而每个项目的供应量却只有400-500,完全是供不应求的状态。而如果仅仅就目前的数量来看,此次共有产权房对能否解决北京住房问题,无疑仍旧是大海里扔了根针。此外,实行共有产权房的期限是多久,也是影响该问题的另一重要因素。


当然,我们不能完全否定共有产权房对房地产市场的作用,各项政策的实施也可以看出政府对稳定房价做出的努力。就这一点而言,还是值得肯定的。


 


4. 能否带动北京房价下跌?


 


买得起房固然好,但北京的房价会因为这个政策降温么?


杠杆游戏(ID: ZhangYinyin0903)作者张银银认为,“共有产权”的概念,并不能缓解北京土地供应紧张的问题,因而供需结构调整更趋尖锐,北京房价很可能不会下降。


回到“共有产权”上来,主要也是在土地上。宇宙中心的首都,土地寸土寸金,在同样住宅供地量的情况下,“共有产权”土地的增加,就意味着商品房供地的减少。


北京每年的住宅供地计划其实不算少,但是有些年份会完不成。别说是2017年北京市商品住宅计划供地,比2016年腰斩,并且是北京建设用地供应计划连续第6年减少。实际上,每年的供地计划,北京也很少能完成。


有媒体就统计过,2014年北京市计划供地总量为5150公顷,实际完成建设用地3161公顷,完成了计划的61.4%;2015年,北京市计划供应国有建设用地4600公顷,实际完成2300公顷,完成计划的50%;2016年更惨,该市国有建设用地计划供应总量4100公顷,住宅用地1200公顷。中介机构统计数据显示,完成度刚刚超过18.2%,宅地完成度稍高,也仅仅达到25%左右的水平。


这对商品房市场也是有一定影响的,僧多粥少的局面似乎缓解不了。无论是什么样的房子,多建总比不建好,增加土地供应是关键。


当然,北京五环以内的可用建设用地确实越来越紧张,甚至六环内也越来越少。而拆迁、旧城改造,难度大、成本高,是个问题。可以说,好拆的大多都已经拆了。北京相关部门要完成供地计划压力大,可操作性本身是个问题。


还有一个问题是,政府与购买者共享产权,听起来像是政府将为购房者负担一部分差价,但政府的这个差价怎么算?


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