签约销售方面,今年上半年,荣盛发展累计实现签约面积434.22万平方米,同比增长2.73%,累计签约金额482.25亿元,同比增长3.54%。2020年1-7月,公司累计实现签约面积504.09万平方米,同比增长3.24%;累计签约金额559.66亿元,同比增长4.89%。与去年相比,上半年荣盛销售排名显著上升,据克而瑞2020年上半年销售排行榜显示,以全口径销售来看,排名31;以权益销售额来看,排名22。去年同期,分别排名36和24。
上半年,除了2月份其余月份销售均录得正增长,同时在2019年整体销售基数较高情况下,并叠加受疫情影响,上半年整体销售仍录得平稳增长。从上半年的销售形势来看,疫情对签约的影响已经逐步减弱,而荣盛发展在复杂的环境和激烈的竞争中稳步前行,全年销售额有望达到1200亿。更难能可贵的是,荣盛发展已经持续多年,保持主要经营指标稳健增长。在京津冀城市圈论房企,荣盛发展是绕不开的话题,“河北王”的称号足以说明它在这片区域的“分量”。不过,荣盛早已经突破“区域”的限制,并在千亿房企阵营中站稳了脚跟,其近几年超过20%的复合增长率即便放在Top30房企里也颇为亮眼。
全年销售额有望达到1200亿
在扩展京津冀、布局长三角、珠三角等城市群的目标下,今年上半年,荣盛发展拿地比较积极。
无论是房地产的上半场还是下半场,土储都重要重要。虽然现在大多数房企都求稳,追求高质量发展的口号,但都在寻求机会拿地,或招拍挂、或并购大鱼吃小鱼。过去几年,荣盛发展被誉为房产界“三好学生”,无论是增速上还是财务上都比较企稳,所以在当下这个时刻,把握优势抓住拿地时机尤为重要。
今年1-6月份,荣盛发展下属公司通过招拍挂方式在唐山市、邯郸市、衡水市、承德、眉山、合肥、常州、海宁取得了多宗地块的国有土地使用权。从拿地分布来看,已不再局限于京津冀区域,而是紧紧围绕 “长江经济带”和“粤港澳大湾区”等国家重大发展规划,并不断拓宽拿地渠道,创新购地模式,充分利用招拍挂、城中村改造、股权收购等方式多管齐下加强土地储备。
荣盛将今年的计划签约金额定为1200亿,计划实现销售回款968亿,并拟继续扩展京津冀区域,同时布局长三角、珠三角等城市群,全年计划获取1355.92万平米新项目资源。而截至2020年6月末,公司土地储备建筑面积达4036万平方米。公司称,上半年,公司坚持“两横、两纵、三组团”战略,进一步优化市场布局,先后在京津冀、长三角、中西部区域的22个城市获得土地45宗,规划建筑面积467.43万平方米,权益购地金额181.84亿元。
拿地、融资、现金流是当下房企最重要的三个要素。此前在良好的回款助力下,荣盛发展的经营活动现金流净额已连续三年为正。
但随着拿地的增加,拓展融资渠道也非常重要,当下机构评级对企业融资信用异常重要。4月份,荣盛发展发布《主体与相关债项2020年度跟踪评级报告》,称大公国际资产评估有限公司确定荣盛发展的主体长期信用等级调整为AAA,评级展望为稳定。
上半年优良的业绩与AAA评级互为映衬,让荣盛发展引起市场的多方关注。其实,荣盛发展能够获得评级机构青睐不难理解,在当前地产增速放缓的背景下,荣盛发展仍能保持稳定增长显得难能可贵,大公评级指出,“2017年以来,荣盛发展营业收入和净利润均持续大幅增长,整体费用控制能力较强,盈利能力持续增强。公司签约销售面积和签约销售金额逐年增长,行业地位较为稳固。”
而3A评级对公司融资能够起到积极作用。
荣盛发展的含金量
荣盛发展是一家颇为低调的房企,我们知道,荣盛发展发迹于廊坊,是河北省首家通过IPO上市的房企。多年发展中,京津冀历来是荣盛发展的重仓和深耕区域,廊坊更是其深度布局的大本营。但其实,荣盛发展已经成功跻身全国性房企阵列了,荣盛发展通过多年的发展,已经基本形成“两橫、两纵、三集群”的全国化项目布局。根据克而瑞数据,去年荣盛发展以全口径金额1131.5亿元销售额位列房企榜单TOP30。此外,荣盛发展还斩获了2019沪深上市房地产公司综合实力TOP6。
而在7月27日《财富》发布的中国500强企业排行榜上,荣盛发展以持续稳健增长,位列145名,与上年相比,排名上升了18位,这已经是荣盛发展第六年上榜《财富》中国500强。更值得关注的是,荣盛发展在净资产收益率(ROE)这项指标上,成功跻身《财富》ROE最高的40家公司榜单,以22.3%的净资产收益率位居第38名。作为一家民营企业,在如今激烈的市场环境中,以优异ROE跻身净资产回报率TOP38,这一成绩得来殊为不易。
最近几年,有些中小房企为了争夺千亿房企位次,喜欢以联营的方式拿地,减轻资金压力,全口径的销售额迅速壮大,但实际上真正属于自己的权益比例却不高,水分较大,而荣盛发展的权益销售金额一直占比很高,2019年的千亿销售额含金量十足。比如,2018年,荣盛发展全年签约金额1015.63亿,权益销售金额就有955.5亿元,位列权益金额榜的第21名。而往往权益比例越高的企业,锁定利润能力更强。
事实确实如此,过去三年荣盛发展营业收入、净利润连续三年增速超20%,而且在过去5年,荣盛发展营业收入和净利润的复合增长率分别为25%、30%。同时,荣盛发展的总资产规模也实现连年增长,截止2019年底,荣盛发展总资产达2545.95亿元,同比增长11.78%。荣盛发展对股东也非常大方,该集团拟向全体股东每10股派发现金红利4.8元(含税),2015~2018年,荣盛发展连续四年派息率达到当年归母净利润的25%以上,股息率达到5%以上。
最近三年房地产行业开始深度调整,外部红利少了,所以高质量发展快速成为房企普遍追求和经营目标。当下房地产有个共识:想要活下去,必须要有规模;但想要活得久,还得有质量,包括财务数据,经营效率等等。行业增速放缓已成事实,在这种背景下,谁能稳定保持增长谁就容易获得投资者的青睐。荣盛发展的稳定性体现在关键业绩指标连续多年保持稳定增速。
过去5年复合增长20%以上的秘诀
那么荣盛是靠什么秘诀实现过去5年复合增长20%以上的增速呢?在房地产企业中,绿城的工匠精神,万科的规范化管理,都是地产界广受推许的标杆。而荣盛发展,在疯狂逐利的地产行业里摸索出了一套独特而实用的“刚好及时”管理法。
房地产早已告别“看天吃饭”的粗放式发展模式,大环境的变化,考验着每个公司的战略定力、管理智慧和运营效率。在整个房地产开发的链条上,荣盛发展贯彻“刚好及时”的管理思想,通过工作前置和工序的并行穿插,把传统流程的时间周期进行折叠,效率大为提升。
荣盛设计在业内以“高效率、低成本”著称,往往能最快最准确的抓住房地产企业的关注点和痛点。特别是在单体施工图的成本控制方面,在同行中有明显的比较优势。在满足设计要求的前提下,荣盛设计能够保证交出的图纸在单体建筑的单方造价上做到最经济,在建筑的舒适性、经济性和品质保障方面达到完美的平衡,是最了解房企的成本管控专家。
据其2020年半年报介绍,荣盛发展建立和完善了从总部到城市公司的大运营管理体系,围绕横向协同、纵向贯通,以投资精准、高速周转为导向,系统、科学的从拿地,到建设和销售全流程提质增效。通过建立信息化平台使得业务更加专业化、规范化、精细化,大大提升了信息获取和处理的能力,提高了运营效率。
另外,公司十分重视销售回款。去年荣盛发展实现销售回款860亿元,完成年度计划的93.48%。在良好的回款助力下,荣盛发展的经营活动现金流净额已连续三年为正。目前,荣盛发展已与多家大型金融机构建立了诚信、互利的长期战略合作关系,获得银行授信额度885亿元。多元化创新融资模式、能力和通畅高效的融资渠道为公司发展提供良好资金保证。融资端的通畅,可为公司获取土地及开展项目提供资金保障。
而2020年上半年,荣盛发展新增融资额329.82亿元。良好的销售回款和融资,使得公司的现金流状况极大改善。截止2020年6月30日,公司资产负债率82.74%,较上年同期下降1.64个百分点。
“两横、两纵、三组团”战略
耿建明的目光,已经不再局限于京津冀,荣盛发展攻城略地的身影,时常出没在全国各地。2019年,荣盛发展花了约300亿买地,先后在京津冀、长三角、珠三角、中西部等区域的36个城市获得土地102宗,规划建筑面积979.34万平方米,储备货值超千亿 2020年,荣盛发展把销售目标定为1210亿元,计划拿地1355.92万平方米。
按照这个计划,预计荣盛发展今年在土储上的投入,相比于去年302亿元的拿地金额会有所上升。
2017-2019年,荣盛发展围绕京津冀地区和泛长三角进行重点战略布局,公司新增土地储备的绝大部分来自以上两大经济区域。 在2019年,荣盛发展的拿地策略依然是“两横、两纵、三组团”战略,进一步优化市场布局,先后在京津冀、长三角、珠三角、中西部等区域的36个城市获得土地102宗,规划建筑面积979.34万平方米,储备货值超千亿元。
而在大举拿地的背后,荣盛发展正在向全方位拓展。公司“以住宅地产为基础,推进旅游地产和商业地产开发,加大产业园投资力度,同时涉足多元化业态和拓展完整产业链,已形成集房地产开发、物业管理、商业管理、园林工程及建筑设计、房地产金融等业务于一体的互补型产业链,为促进房地产主业的升级与公司发展提供有力支撑,有利于增强综合抗风险能力。”
此外,2015年以来,荣盛决定走出“单一地产业务”模式,“3+X战略正式启动。“3”即目前公司的主要业务大地产、大健康、大金融,“X”是互联网等新兴产业。
康旅板块方面,如今荣盛发展羽翼渐满,大健康产业业态初呈。作为公司产业转型的重要体现,目前逐步形成“3+1”的荣盛康旅国际度假区业态模式。除此之外,互联网及其他板块也在不断探索并打磨业务模式,收入不断提高,整个多元业务板块呈现厚积薄发态势。
实际上,经过多年来全方位的拓展,荣盛发展这家以“稳健”著称的企业已打造了完整的产业链体系,涵盖与房地产开发相关的各个板块,实现了公司收入、利润的多元化。