“零踩线”，销售额回款均创新高，中国金茂为何能穿越行业周期？
保持规模增速的同时，金茂 “零踩线”，2020年底成功转为绿档房企。不得不说，这一年金茂降杠杆成效显著。而这背后，城市运营已成为金茂的独特竞争力。目前来看，金茂城市运营模式正逐步释放出高增长的内生动力，对销售及土储的贡献正逐年体现。
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3月23日，中国金茂（00817.HK）正式发布2020年年度业绩公告。公告相关数据显示，中国金茂财务及资本结构安全健康，三道红线全部转为“绿档”实现“零踩线”稳健增长；与此同时，中国金茂的现金流能力表现尤为突出，2020全年合同销售金额2311亿元同比2019年增长44%，销售回款同时突破两千亿，位列TOP20房企销售增速排行榜第一位。金茂的这份年报，传递出了两个比较重要的信息，一个是解除了三道红线的压力，另一个是在解除的同时，销售再创新高。随着地产融资监管新政的出台，“三道红线”成为市场观察房企的一个重要指标。一系列看似压力重重的调控政策，换个角度看，其实是利好，尤其是利好优秀企业。而迅速降至“绿档“的超预期表现，在某种程度上也展现了金茂的实力。从2018年突破1000亿元，到2019年突破1500亿元，再到2020年的2311亿元，中国金茂能够平稳且超预期完成业绩目标，离不开它构建的战略地盘，“双轮两翼”正在逐渐展现出它独有的优势。虽然由于疫情影响亦或是调控对于负债的限制，房企大多降低了销售规模目标，但这并不意味着规模背后的竞争不存在了。所以，金茂今年的这份业绩表现更加难能可贵。2020年中国金茂全年累计取得签约销售金额共计人民币2311亿元，较去年增长44%，业绩目标完成率达到116%。据亿翰智库发布的《2020年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告》显示，中国金茂业绩增长率和年度目标完成率在销售额TOP20房企中均位居第一，夺得双料冠军。销售、回款再创新高，同比增长双超40%。
要知道，这已经是中国金茂合同销售额连续五年强劲增长。数据显示，2016至2020年，中国金茂分别以61.1%、42.8%、85%、25.6%以及44%的当年销售额同比上年增速，连续五年位列行业TOP20房企销售额增速排行榜第一位。过去一年甚至多年间，金茂产生了多个爆款楼盘。金茂最为人所熟知的要属1999年建成金茂大厦，不仅是上海同时也是中国建筑的标杆，代表的意义非凡。尤其是金茂府系列，几乎开盘大多爆销，爆款并不容易制造，连续的爆款更甚。虽然金茂的住宅产品已经享誉市场多年，但去年楼市掀起的“金茂热”，展现了强大的市场竞争力，也成为金茂销量连续增量的支撑。2020年9月25日，张家港智慧科学城府系三期加推， 60秒便售出8亿。据了解，该项目于2019年12月24日首次开盘，即引爆了整个苏州市场，2020年上半年以1451套的签约套数和约19万平方米的销售面积夺得苏州大市TOP1。并创下了港城地产史上五项记录。随即的9月30日，北京第6座、全国第49座金茂府——北京颐和金茂府首度开盘，创下了单日热销202套、销售额突破50.6亿元的纪录；2020年底，深圳龙华金茂府以全年热销70.1亿元的成绩为这一年画上圆满句号，上演了深圳市场的“超级金茂府现象”。
去年，中国金茂在北京、上海、南京、长沙、苏州、青岛、温州等七个城市签约销售金额超过百亿。其中，北京、上海的单城签约销售额超过200亿元。可以看出，无论是单盘还是整体，中国金茂的楼盘销售都非常突出。可以看出，严苛的楼市调控下，房地产的增长动力已由增量驱动转变为品质驱动。当然，对于房企来说，楼盘售卖是回款最直接的路径，中国金茂楼盘的热卖，让它回款大增。数据显示，2020年，金茂全年回款2098亿元，年度现金回款率再次超过90%，也使得中国金茂能在短时间内快速回到绿挡。事实上，中国金茂2020年杠杆比率进一步下降至41%。作为央企，得益于稳健高增长和安全健康的资本结构表现，中国金茂备受融资机构欢迎，其2020年年度融资成本进一步下降至4.42%。而回到绿挡，也有利于开展后续的融资以及拿地工作。值得深思的是，仅靠产品的品质过硬，引起一次二次热销并不稀奇，连续荣膺榜首，其背后一定有一套更为坚实的逻辑在运行。从业绩构成来看，金茂的城市运营及物业开发商务收入达到377.21亿元，同比增长12%，是金茂的重要业绩来源。而在这业绩背后，浮现了金茂的双轮两翼的战略。“双轮”即开发+持有，“两翼”则指科技和服务。在双轮两翼战略中，由地产开发与持有组成的双轮是金茂发展的基础与优势，由服务与金融构成的两翼，则是助推金茂发展的全新动力。金茂现在做的，不仅仅是造房卖房那么简单。也许很多人都会有这样的经历，因为一所大学而奔赴所在的城市，也有人因为一个地方的产业而转移战线。一个地方的产业、文化往往会吸引人才的进入，从而让这座城市拥有独有的属性。其实，城市发展与产业经济之间的联系密不可分，产城融合已经成为全球各大主要城市的发展主旋律。从英国新城运动到美国示范城市计划，再到日韩的城市发展计划，树立了大量的成功案例。中国房企的传统开发模式已日渐式微，金茂府的品牌价值曾带来了巨大的增长驱动力，成就了金茂发展的“第一曲线”，为了穿越行业周期，获得持续增长的内生动力，金茂将城市运营视作发展的“第二曲线”。运营项目，城市运营将带给金茂更多的土储优势和利润优势。统计显示，2020年中国金茂新增城市运营项目7个，中国金茂1417万平方米的当期新增土地储备面积，44%的二级新增土储均来自城市运营项目。而截至年末，中国金茂累计获取的城市运营项目已达到27个，均位于一二线核心城市以及活力城市群周边，这些城市运营项目城市能级强、发展潜力大。而这些持续成熟发展的城市运营项目，为金茂业绩持续增长创造了市场动能。2020年全年，来自城市运营的项目为金茂贡献了21%的当期销售业绩。尤其是一些运营项目，还创下了不少热销战绩。比如，张家港智慧科学城2020上半年签约达43.5亿元，获得苏州销售面积、套数双冠军。上海之窗智慧科学城22秒售空274套；福州滨海金茂智慧科学城首开当日拿下福州长乐区2020年开盘销冠。目前金茂通过整合旗下科技、商业、产业、教育等多种资源优势,并多元化的资源引入,构筑“城-人-产”新生活方式，中国金茂不仅成功培育出公司的第二增长曲线，也为中国城市化提供了升级发展的关键助力。而中国金茂的“双轮两翼”发展也步入成熟期，展现出扎实、强劲的战略力、资源力、运营力、市场力，构建了战略底盘强、资金充裕、精益运营的稳健发展新格局、新态势。
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