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房产税必降房价,但应该没那么快

银库金融 副总裁 齐俊杰96762016/07/07 10:23

房地产税跟股票的注册制改革一样势在必行,预计最快将在2017年底前通过,这对房价会有什么样的影响?总之,一旦推出,过去十几年的玩法就要彻底改变了。

标签: 房地产 房价 房产税

这两天突然间又有了房产税的消息,主要来源于全国人大财经委副主任郝如玉透露,十八届三中全会提出了加快房地产税的立法步伐,但目前还在起草过程中,操作难度很大。不过,北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文表示,预计房地产税法最快将在2017年底前通过。

这里注意,人家提到的是房地产税,是一个非常大的概念,这里面包括了土地,而一旦涉及土地的问题就要先确权,然后再收税。不是我们之前理解的那种仅仅针对房子的税收。那么之前收的土地出让金,想必也会在房地产税里面进行考量。虽然,我一直认为房地产税会成为杀死高房价的最后一根稻草,因为他会增加持有成本,但即使如我这么乐观,也不认为2017年能够推出,事实上这是一个极其复杂的工程还有很多问题没有解决。我预计2019年能正式推出开始实行就不错了。



第一,房地产税到底怎么解决土地70年产使用权的问题,这是大家最大的疑问,既然我的土地是租的,凭什么在一个租赁的土地上收我的财产税。正因为法理不通,所以才有必要立法,重新立个法律出来,这就能够解释了。我估计到后来很可能70年使用权不是问题了,换句话说为了收房地产税这个长期的饭票,他可能会把产权给你。但就怕你不敢要。

第二,税率怎么收?这是个巨大的问题,如果按照美国模式,一刀切是最简单。这种征税方式也是杀伤力最大的,但无疑会加重大家的生活负担。比如北上深现在房价都得500万了,每年1%,那就是5万,一个月要4000多,很多家庭恐怕都负担不起。但其实这是杞人忧天,因为现在房价明显虚高,一旦一刀切的税率,必然让房价回归理性,也就是到时候房价只有200万,这样下来一年2万,一个月1500多这个就比较能接受了。

第三,是否有免征额,我们看到上海和重庆模式,就是有免征额的,而日本模式也有复杂的免征额条款,但问题是这些征税标准相当的复杂,现在把日本的政策放到你面前你也未必看的懂。更别提实际操作了,而上海和重庆的模式基本已经破产,几年来收的税寥寥无几,事实证明没有可操作性。另外,如果有免征额,那么对于多出来的房产一定会有惩罚性的税率,可能是2%-6%,试想一下如果你有5套房,价值2000万,每年要交6%的税,也就是120万的税,这酸爽不是盖的。势必引发多套房持有者狂抛房产。所引发的房价下跌效果,远超过一刀切模式。还有一个副作用就是,以后没人要多套房了,那么租房市场必然引发地震。房价虽然跌了,但房租却涨了。



(日本人的计税模式非常复杂)
第四,房地产税是否将引发房价崩盘,这个我之前也说了,房地产税最重要的作用,是让持有房地产的成本增加。只有这样卖盘才会涌出,在需求减少的情况下,这样才能起到跌房价的作用。否则在预期没有逆转之前,永远会有价无市。如果要是一刀切的低税率模式,那么我觉得楼市很可能会再挺一段,然后直到第一年交税的时候,才会阴跌下去(很多人会观望到要交税之前,发现房子没涨价,然后开始抛售)。但如果是累进惩罚税率模式,恐怕就要急跌了,而且会造成租房市场供给大幅减少,房租上升,带动CPI物价指数快速攀升。这个风险更大。


(CPI的八大类构成里,其中居住类主要指的是租房价格)
第五,房地产税会引发银行危机吗?众所周知,现在银行的大量抵押物都是房子和土地,这也是为什么地王不断刷新高的原因,只有把地价刷上去了,抵押物才足值,银行才不至于爆出坏账。但这基本上是啊Q精神,他们心里十分清楚是怎么回事。换句话说现在坏账的风险一直存在,只是有价无市风险不用暴露而已。中国现在面临最紧迫的危机并不是银行的问题,而是地方债务和企业债务过高的问题,很多小地方已经严重产能过剩,根本卖不动土地,也就没有了收入来源,靠不断的举债度日,我们都知道,举债度日只要你有信用是可以维持一段时间的,直到你向希腊一样,连利息都还不起了,那就彻底完了。所以现在就是要给地方政府找钱,让他们能够持续的偿还利息,这样地方债就不会炸。至于银行,经过今年的房地产行情,已经在处理问题了,比如用个人住房贷款,去化解开发贷风险,这个就是措施,把银行贷款都套到个人头上,你只要不死就得还钱。至于那些抵押物,一旦发现房价下跌,银行是会率先拍卖或者要求抵押方补充的,就跟股票一样,股市跌了这么多,还是没有触发质押红线。这个不必担心太多。


第六,房地产税即使明年能够通过立法,也会有激烈的讨论,所以根本不可能在明年推出,然后个地方会根据不同的情况各自修改参数,相比于一线大城市,三四五线城市推出房地产税找税源的心情更加急切。而在那里反正弟也卖不动,房也卖不动了,很多人都好几套房了。这时候收税正当时。

综合来看,房地产税跟股票的注册制改革一样势在必行,而这个东西一旦推出,也将彻底改变过去十几年的玩法。如果还是鸵鸟思维,抱有幻想,那么在之前的全部盈利,很可能会血本无归,最后可能是房子无法变现。不但不赚钱,每年还要往外交税,完全沦为了一种负资产。另外,不要想抗拒交税,只要想收,是一定能够收上来的,比如个税要远比房地产税交的多的多,还是可以通过代扣代缴完成足额缴纳。当然也不要等房地产税的发令枪想起再起跑,因为市场行为本身就是一个抢跑机制,也许等房地产税有具体眉目了,您的房子已经卖不掉了。


编辑:王雪微


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