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中国最大的“隐形地王”——中国平安

中国平安被誉为是中国的“隐形地王”,甚至有人认为,中国超过一半以上的大型地产企业曾经是——抑或是正在称为中国平安的“‘马’前卒”。

标签: 中国平安

1994,刚成为中国平安集团董事长的马明哲到台湾考察,拜访了素有台湾第一“包租公”之称台湾国泰人寿。回大陆之后,马明哲举着描述国泰人寿发家史的《兆亿传奇》,向员工们描绘着中国平安的未来。


1995年的时候,马明哲站在了新落成的平安大厦,第一次有了“脚踏实地”的感觉,也许当时的他就试想过中国平安作为大陆版“国泰人寿”的景象。可能做到什么地步,也许马明哲自己都没有想到。


现在平安“地产帝国”已经进入了第三个阶段——从开始以建造地区总部为引,使用自有资金进行商业地产投资并“半用半租”,到以信托资产的方式参与拿地或地产类股权并购的“混业经营”——如今,平安不动产的直接管理股东,已经从平安信托体系,转为平安人寿与平安财险的保险体系,保险资金直投房地产的模式方兴未艾,中国平安地王的空间有多大,仍然难以估量。


也许马明哲先生自己也没想到,自己能做到如此地步。


 


1. “隐形地王”


 


平安这“地王”一说从何谈起呢?


国内土地储备最多的三家企业:恒大、碧桂园、融创,恒大与碧桂园都是数以亿计,而融创收购万达13个文旅项目之后,土地规模迅速扩大。通过收购,5000多万可售土地中,属于融创中国的权益土地超过4500万平方米。


平安不动产进入市场视线的一直是拿地+合作模式,通过这一模式,平安已经成为碧桂园第二大股东、旭辉第二大股东,同时,与超过20家房企通过股权合作等模式存在合作,其中不乏万科、招商、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、碧桂园、协信、旭辉等知名房企,合作拿地上百宗。


当然,这已经是中国平安以平安信托为主导的房地产投资模式行进中的第二阶段。


其实,马明哲一直都有一个地产梦。


2007年的时候,中国平安首次启动大型不动产项目并购,宣布出资20亿和35亿元收购深圳中信城市广场与北京美邦国际中心,此后,又斥资16.6亿元,拿下深圳福田区一处中心地块,后来这块地被建成了深圳第一高楼——600米高的平安国际金融中心。


民营企业搞总部大楼,一稿就搞了600米,引得处在科创转型阶段的深圳仰止——平安国际金融中心60层以下用于平安集团本部办公,往上则对外公开租赁。600米的大楼,让上班族想想每天坐电梯的过程就觉得反胃。2015年的时候更有报道,说平安国际金融中心仅15%待租面积得以出租。


当然,有人对此评论称,摩天楼作为市政面子工程,总有些外人看不到的交换条件。中国平安的地标性建筑并不少,上海、北京都有“平安金融大厦”,而几乎大多数省会城市,都能找到类似“平安大厦”的,由中国平安股份有限公司作为开放商直接运营的地标建筑,由此形成了中国平安投资一线、二线城市中心CBD办公,商务综合体的风格。


有人如此评价中国平安的“潜在价值”——以上市公司中国平安的方式直投地产的项目,其记账方式遵照“历史成本法”,价格是非常低的。如果硬要计算其浮盈——考虑到中国平安层面的核心不动产均位于一二线城市市中心位置,其浮盈预计已经接近千亿。


当然,中国平安并非是一个地产商,而是一个金融控股平台。平安独立运营地产项目的效果其实并不佳,比如平安此前在浙江桐乡独立开发的小区合悦江南不论是品质还是销售情况都没有达到平安高层的要求。


所以,平安地产帝国在过去几年所采用的模式,均是以信托资产的方式参与拿地或地产类股权并购的“混业经营”模式。


 


2. “用金融赚地产的钱”


 


今天万科A又涨停了。至于是谁让万科涨停的?也许不是游资的,而是已经走远了的姚振华,以及其给万科A留下收购烙印。


在收购处于白热阶段的时候,有很多人八过姚振华阵营的背景,其收购资产结构环环相套,资金来源绵绵不绝,背后的操盘手不是姚振华,而是宝能金控总裁,前平安信托的董事长张金顺。


平安信托前董事长操盘收购万科A?也许没有比这更加顺理成章的事情了。我们来借助平安不动产的股权和业务结构,探究一下其合理性。


2014年之前,平安不动产,完全是由平安信托系旗下子公司联合控股的公司。


一个很有意思的现象是——平安不动产2016年业绩报告显示,该公司投资长期股权、资管计划、信托产品和委托贷款等金融工具获取的投资收益,超过了公司的营业收入。


2017年半年报,中国平安的投资项目收益率,不动产开发投资收益率达到6.37%,位列所有非标类投资首位,分项中“其他”类投资更是高达7.46%,远超其他非标类投资品种。


虽然名曰不动产公司,收入却以投资收益为主,不难想象平安整个房地产帝国之中,信托的烙印之深。


2007年3月,银监会颁布的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》,为信托机构们开启了产业投资基金、资产证券化及PE等大门。从此起,马明哲开始在地产领域大举招兵买马,为未来的惊天一变做准备。


2010年是改变马明哲命运的一年。中国保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》,保险公司参与投资不动产的大门正式开闸。


2011年,平安寿险获得中国保监会下发的投资PE和不动产的双牌照——自此成为国内首家拥有“双牌照”的保险公司。而正是这个里程碑,令平安信托可以以私募式房地产基金为载体介入房地产开发商的股权投资,成为“隐形地王”。


而对于项目,平安的做法是提供金融杠杆,参股获取利润分红,尝试各类联合开发模式。


在合作中,平安基本不参与项目开发与运营。对于以金融方式嫁接房地产投资的平安来说,他们利用资产证券化把地产投资收益周期链条做的非常短。比如,平安不动产旗下的深圳联新等房地产子公司,基金管理人形式联合房企或单独参与拍地,并在获得相关地块开发权后,迅速将所持投资权益转化为债权计划或信托理财产品,向包括险资在内的社会资本销售或转让。


当然,彼时根据平安内部透露,平安虽然参与了众多房地产项目,但资金多拆自集团自有资金,平安信托自有资金,以及平安银等。保险资金在房地产项目上投资的比例只占到整体投资房地产比例的20%。


直到最近2014年,保险持续放开险资对房地产的投资,而平安不动产的结构,也发生了一次根本性的变更。


 


3. 险资直投地产的时代要到了?


 


2014年开始,平安信托逐渐从平安不动产的股东位置上 “让贤”,取而代之的则是平安寿险、平安财险。


在2014年5月保监会大幅松绑险资投资不动产比例和投资范围后,中国平安迅速对其房地产业务结构进行调整:经过一系列股权转让,负责房地产投资管理的平安不动产控股股东,从平安信托旗下公司转为平安人寿和平安财险,同时注册资本由早期的20亿元,大幅提升至2014年底的100亿元。


2016年底,平安人寿和财险再度增资,将平安不动产注册资本提升至200亿元。2017年5月17日最近一次股权变动中,平安信托旗下的平安创新资本退出股东行列,平安人寿、平安财险与平安金融科技属下的平科信息咨询成为公司股东。


如今,平安不动产股权结构里,平安寿险、平安财险、深圳平科信息咨询和深圳平安创新资本分别持股49.5%、35%、8%和7.5%。深圳平科信息咨询的股东方是平安国际融资租赁和平安保险,深圳平安创新资本的控股股东是平安信托,均是平安保险的核心子公司。


这样一种安排不言而喻——险资直投房地产的趋势,将会被扩大,平安作为隐形地王的地位也许将更加稳固。


马明哲也许会庆幸当年在国泰人寿访问时得到的教训:“做寿险、不要做财险,国际上大的保险公司,都是这么干的”,而如今马明哲明白,虽然资产证券化能把地产投资的期限结构做短,但只有寿险的期限结构,才能匹配长期房地产投资持有收益式投资的久期。而中国平安,才能顺理成章的成为“金融圈地王”。


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