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房产税新玩法 老房子要倒霉

小产权房能否借房产税转正?

标签: 小产权房 房地产

昨天有篇采访火了,是房地产报对于原房改课题组组长孟晓苏先生的采访【至于任志强提头来见那篇,完全是某自媒体造谣】,孟晓苏现在的职务还有中房集团理事长、幸福人寿监事长、汇力基金董事长等等。他应该算是资深房地产商,也是在高层的制度设计中能够说的上话的人。
 
孟晓苏借着采访,再次表达了对于推出房产税的迫切要求,他说房产税2003年的时候,中房就已经提出了,那个时候他们就已经看到了现在,会有人房子多有人房子少。现在不征房地产税会使得两部分人受害。一部分人是农民,因为政府现在是用廉价征地高价卖,土地收益少量返给农民。第二部分是最后买房子那个人群。把地价拉得高,把房价拉得高,让最后买房的群体摊掉所有的城市建设费用,可是原来有房的人就不需要承担了。这两部分人恰恰是需要扶助的弱势群体。



 
关于房产税怎么征收,孟晓苏给了自己的看法,他说最简单的办法就是从小产权开始征收,因为这部分是没交过土地出让金的,所以收税合理合法,税率可以定的很高,比如2%都可以。这就变相把土地出让金收回来了,然后房子也就转正了。第二类就是折算土地出让金,房子土地快到期的就多交一点税,刚买的新房就少交或者不交。这样把土地出让金跟房产税率挂钩,大家也就都踏实了,不会再有70年土地使用权的担心了。这才是楼市调控的长效机制。也是最公平的机制。
 
其实这个思路还是不错的,最大功能就是规避了重复征税的问题。免征税的部分你就拿70年除,比如按土地算35年的房子,就按照一半税率征税,10年的房子按照七分之一征税,这个看起来很合理。如果按照孟晓苏提出的2%的税率,那么现在绝大多数房子的税率都不到1%,10年以内的房子,大概税率0.3%左右,北京上海这样的500-1000万一套房子的地方,大概房产税也就一个月1000-2000块钱。所以并不会给大家带来太多的困难。



 
但问题也是有的,而且其实也不少。
 
第一,又涉及小产权转正的问题,这部分房子的存量可不少,如果转正颁发产权证,必然会对现有住房体系造成冲击,相当于供给一下子增加了好多。那么房屋价格该怎么评估,这是个难题。甚至公布消息之前,和公布消息之后,那么同样的小产权房的价格都将有巨大的变化,甚至整个楼市都会有大的变化。相当于这个政策依赖于评估价格,而政策本身又会对评估价格产生巨大的反身性影响。所以这事需要搞好,房产税本身就是对楼市的巨大杀招,如果在叠加小产权转正这种巨大供给,那么很可能让楼市的价格和预期产生巨变。价格暴跌也不是没有可能。
 
第二,老破小该怎么办,按照这种评估体系,老房子征税是最高的,但住在老房子里的,通常都是老人,他们经济收入是最低的。对一个收入最低的群体,征收最高的税率,而且随着年代推移,税率还要越来越高,这显然是不合适的。这么高的税率,会让老房子几乎失去价值,房子又破,税率又高,谁还愿意买呢。所以老破房子可能会迎来价格暴跌。如果价格跌下来,评估及时,那么老年人的税收压力也能缓解,比如现在300万的35年的老房子,要按照孟晓苏的测算,一年交税要1%,那就是3万块钱,如果这个房子没人要了,价格可能跌到100万,那么每年交税1万就够了。但关键的问题是如何保证评估及时。价格评估的参照物是什么?老年人到时候会相当纠结,当然不想多交税,但更不能接受自己的房子这么快速的贬值?这都是问题。
 
第三,一旦房产税实施,就不会再有土地出让了,新建的房子价格反而便宜,但是要交足额的房产税,那么扣除土地出让金之后,新房的价格要比周边的二手房低很多。这样一来你就要选择长痛还是短痛的问题了,从现在大家买房都需要贷款来看,我相信更多人会选择长痛,也就是等着更便宜,但要交更高税率房产税的新房(开发商提出的建议 一定是有利于新房销售的),也不会再去买价格更贵的旧房。那么这就又回到了第一个问题,需求又出现了变化,价格市场会出现混乱,你该怎么评估?特别是二手房的价格,到时候很多人估计都要把负资产的房子卖出,但却无人接盘,价格就会一直跌,而价格跌就更没人买了。没人买价格就会更跌。
 
所以房产税这个事,牵一发而动全身。我们最麻烦的地方就在于土地出让的时候收过一回钱了,所以这让整个市场不好一刀切。中国特色的土地模式,就又得开拓中国特色的房产税模式,这就让未来的房地产市场相当的不确定。老齐说过,真正会让房子预期发生变化的只有两件事,一个是加息,一个是房产税。这个在未来都是可以看得到的。但仍然很多人在热衷做房地产的投资,希望博取价差,也只能提醒大家且行且珍惜吧。


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