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楼市成交持续走弱,多地出台租房政策——楼市跟踪与房企融资报告

兴证固收研究219722017/11/22 10:06

楼市成交持续走弱,多地出台租房政策

标签: 房地产,土地流转,金融政策

来源:兴证固收研究  兴证固收研究(id:xyzq_fi)


 


投资要点


 


1、商品房成交


本周十大城市和三十大中城市商品房成交量均持续下降。本周十大城市商品房成交量回落,为1.26万套,比上周减少0.24万套;成交面积137.57万平方米,比上周减少25.04万平方米。三十大中城市商品房成交量持续下降,为2.85万套,面积300.37万平方米,比上周减少0.39万套或42.53万平方米。


本周浙江、成都、郑州、重庆公布住房租赁新政。浙江确定温州市、绍兴市、嘉善县、义乌市为省级住房租赁试点城市,确定2018-2022年新增租赁住房总量占新增商品住房总量的最低比例要求,城市不得低于20%,县城不得低于10%。成都市对外发布了住房方面三大文件,计划新建城市住房共计160.6万套,其中商品住房(含人才公寓、产业园区配套住房)103.86万套。郑州出台《郑州市利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,选取郑东新区及其托管区域为第一批试点区域。重庆与银行联手为住房租赁企业和个人租赁双方提供1000亿元综合融资,加快建设住房租赁信息服务平台,推动住房租赁市场发展。


十大城市商品房去化周期本周微升。十大城市商品房去化周期本周回升,按照商品房套数的口径和商品房面积口径,去化周期分别为9.61个月和11个月。


2、土地市场


在5年以内,北京将供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。深圳发布《2017南山区金融发展白皮书》显示,自2014年出让第一宗土地以来,深圳湾超级总部基地已累计出让8宗土地。尤其进入2017年以来,深圳湾超级总部基地的土地出让呈现加速态势。


本周一二线城市土地出让宗数与上周基本持平,分别为10宗和46宗,三线城市大幅下降至11宗。


本周一二线城市土地规划建筑面积均微升,三线城市持续下降。


本周一三线城市成交土地楼面均价大幅上升,一线城市均价为半年最高,二线城市大幅回落。


本周一三线城市的成交土地溢价率回落至低位,二线城市持续微升。


3、地产债发行与到期


本周房地产企业在国内市场发行债券6只,总金额37亿人民币(本周无私募债发行)。本周内地房地产企业海外发债4只,金额13亿美元。


本周房地产企业共有8只人民币债券到期,5只正常到期,1只回售,2只本金提早兑付,总规模40.1亿人民币,其中私募债2.1亿元。本周房企共计在国内融资额为-3.1亿人民币。


 


报告正文


 


1、三十大中城市楼市概况


本周十大城市和三十大中城市商品房成交量均持续下降。本周十大城市商品房成交量回落,为1.26万套,比上周减少0.24万套;成交面积137.57万平方米,比上周减少25.04万平方米。三十大中城市商品房成交量持续下降,为2.85万套,面积300.37万平方米,比上周减少0.39万套或42.53万平方米。


本周浙江、成都、郑州、重庆公布住房租赁新政。浙江发布《关于开展省级住房租赁市场培育试点工作的通知》,确定温州市、绍兴市、嘉善县、义乌市为省级住房租赁试点城市,确定2018-2022年新增租赁住房总量占新增商品住房总量的最低比例要求,城市不得低于20%,县城不得低于10%。成都市对外发布了住房方面三大文件,提及房地产业保持稳定增长,增幅与GDP基本同步,并且全市计划新建城市住房共计160.6万套,其中商品住房(含人才公寓、产业园区配套住房)103.86万套。到2021年,租赁住房保有量达到151万套、13627万平方米,较2017年分别增长25%、22%。郑州出台《郑州市利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,选取郑东新区及其托管区域为第一批试点区域。重庆与银行联手为住房租赁企业和个人租赁双方提供1000亿元综合融资,加快建设住房租赁信息服务平台,推动住房租赁市场发展。


十大城市商品房去化周期本周回升。十大城市商品房去化周期本周回升,按照商品房套数的口径和商品房面积口径,去化周期分别为9.61个月和11个月。


注:①十大城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门;30大中城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。②去化周期(套数口径)的计算方法为当周可售套数除以成交套数12周移动平均;去化周期(面积口径)的计算方法为当周可售面积除以成交面积12周移动平均。




 


2. 重点城市楼市跟踪


一线城市商品房交易量分化,北京成交量连续三周回升,上海广州下降,深圳基本持平。本周北京成交2203套或21.34万平方米,比上周增加了249套或2.11万平方米。上海成交3822套或32.71万平方米,减少227套或0.63万平方米。广州成交2185套或13.17万平方米,比上周减少了124套或1.59万平方米。深圳成交1089套或9.16万平方米,比上周微增了17套或0.21万平方米。


从套数口径来看,北京深圳去化周期均微升,上海广州微降。本周北京、深圳去化周期(按照套数口径计算)分别微升至26.54个月和17.22月,上海、广州分别微降至9.23个月和30.01个月。


本周二线城市的商品房交易量分化:从面积口径看,成都、济南、南昌成交量上升,杭州、南京、武汉、青岛成交量下降。


二线城市中,杭州去化周期回升至6.35个月。在有数据的二线城市中,按照套数口径计算,杭州去化周期回升至6.35个月,济南降至32.2个月,南昌升至12.78个月。











 


3.土地市场情况


北京市规划国土委、北京市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》称,从今年起的5年里,北京将供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。深圳市南山区在近日举行的2017首届中国粤港澳大湾区科技金融高峰论坛上发布了《2017南山区金融发展白皮书》。报告显示,自2014年出让第一宗土地以来,深圳湾超级总部基地已累计出让8宗土地。尤其进入2017年以来,深圳湾超级总部基地的土地出让呈现加速态势。


本周一二线城市土地出让宗数与上周基本持平,分别为10宗和46宗,三线城市大幅下降至11宗。


本周一二线城市土地规划建筑面积均微升,三线城市持续下降。


本周一三线城市成交土地楼面均价大幅上升,一线城市均价为半年最高,二线城市大幅回落。


本周一三线城市的成交土地溢价率回落至低位,二线城市持续微升。




 


4. 地产债发行与到期情况