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拿地并购化,授权充分化——如今融创距离中国房企三甲只有一步之遥

不知不觉间,2017年的明星企业融创中国,已经走到了步步紧逼中国房企三甲的位置。截止2017年末,根据官方数据,融创中国年度合约销售金额达到3,652.6亿人民币,位列全国房企第四,仅次于恒大、万科和碧桂园三家新时代明星房企。

标签: 融创中国 房地产 并购

从增速上来说,融创中国2017年12月实现了单月合同销售646.9亿元。这是融创中国今年第九次单月销售环比增长,也是年内第八次创下月度业绩新高。事实上,2017年除1月份外,其他月份融创都实现了80%-200%的同比增长。


融创与孙宏斌可以说是2017年房企圈——甚至是整个商圈“最亮的星”,因其在资本市场与投融资领域崭露头角,从而变成话题人物与焦点企业。在外界看来,孙宏斌的略显玩世不恭,与融创中国在2017年跻身绝对一线房企的事实,是存在一定的“反差萌”的。


两年前,王石在万科股权争夺进入焦灼期之时感叹,自己虽然成天游山玩水,但万科的快速成长仍一如既往。而对融创中国来说,从企业成立初期依托孙宏斌的个人决策力与号召力发家,直到融创中国几乎完成了去中心化和现代化房企改造,外延资本运作,内控和产品力上均有所建树,不得不说是融创中国团队和整体战略上的成功。


 


拿地并购化


 


2010年初上市的融创还是籍籍无名的行业小辈。在上市之初的四年中,融创中国凭借高周转和聚焦一二线的策略突进,后四年的销售额分别为83亿元、192亿元、356亿元和547亿元,同比增幅分别高达73%、131%、86%和53%。


2015年开始,中国房地产整体去库存,房地产市场区域分化——直到如今开始以租代售,租售并举,中国房地产格局在潜移默化中,一直挑战着房企对业务的主动管理调整能力。


在这种背景下,2016年开始,融创逐渐从一级土地资源市场抽身,通过并购的方式,以相对较低的成本实现曲线拿地,从而避免土地资源稀缺带来的高成本。


融创2016年的新增土地储备中,不少来自于二级市场并购。据其2016年年报显示,在截至2017年3月的报告期内,融创共对外发起16笔收购,将不少土地收入囊中。


其中当时最引人注目的便是融创以138亿元的价格,向孙宏斌老东家联想收购了其地产公司,获得了42个物业项目,总建筑面积约1801万平方米,可售建筑面积约730万平米。同时,通过收购莱蒙国际部分打包项目,融创成功进入深圳市场,实现了北上广深全覆盖。此外,认购金科股份9.07亿股股票,成为其第二大股东。当年11月,融创中国又从恒大手中接手了嘉凯城青岛公司。


进入2017年,融创的大手笔并购拿地法继续发挥作用。2017年5月,融创再以102.54亿元的价格收购了天津星耀80%股权及债权。随后,融创的附属公司又以21亿元收购华城富丽60%股权及相关债权。同年7月份,融创斥资逾600万,大手笔拿下了万达文旅项目等收购案,收获了4.34万亩土地。


融创在2017年中报业绩会上披露,其上半年新增2553万平米,如果将7月份收购的13个万达文旅项目约5000万平米,以及一二线联动的4300万平米的资源计算在内,融创土地储备已经超过2亿平米,位列行业前三。


 


高度充分化的内控


 


持续的并购,为融创中国收获了一份意外之喜。


2017年底的时候,融创中国入围了亚洲权威媒体ALB颁发的2017年中国15佳公司法务团队,入围的理由是融创中国法务团队为上百起超高金额并购提供了法律支持。在获奖理由中,除了援引万达、乐视、链家项目等交易结构复杂,涉及金额巨大,关注度高之外,亦提到了外界所不熟知的两组境外债务的顺利发行,以及融科资产包并购代交易等合规难度大,设计精巧的资本运作。


以“人”为要素所构建的企业,是软实力的砖瓦。在此基础上,融创可以涉足的领域如此之广,且项目均以高端为向导,不难看出融创与孙宏斌对自身企业内控实力的自信。


2015年房地产市场整体下行,行情低迷。虽然销售增速有所下降,但融创却在楼市低迷之时,行业整体再转向一线城市的情况下,逆势在二线城市展开布局,先后进驻了西安、南京、济南、太原、郑州等城市。


截至2015年底,融创旗下的土地货值总计达到4400亿元,足够支撑三四年间的销售。事实上,融创进入的南京、西安、成都等二线城市在2016年就迎来了市场爆发。


除了先于国家政策的战略眼光之外,融创展现的更多的是用人自信。融创的高端化路线需要房企做去标准化改造。融创中国的内控管理下,经由条线创业者的自由意志,体现出融创中国极大的产品力。


过去几年,融创的以东南区业务规划为突破口,逐渐形成下沉二三线的整体战略。但事实上,冰冻三尺非一日之寒——比如融创将才王鹏,5年前奉孙宏斌之命,代表融创孤身赴杭,从高端项目西溪融庄开始,经历绿城收购的“人生起伏”,如今已经坐上东南区总裁的位置。


2017年的最后一天,2017杭州楼市成交榜上,融创以226亿元金额,位列第一;更难能可贵的是,2017年上半年,融创在杭州以超过33500元/平米的销售单价成为“单价之王”,创造了销量单价同时第一的壮举。在外界看来,地产行业在融创的产品力下,体现出“消费升级”登堂入室的景象。而事实上,改善型住房在突破楼板定价法则的背后,却是融创授权管理的充分创造力。


不得不提的则是融创老兵商羽。扎根重庆14年的他,多年以来保持着对重庆“地头蛇”房企的赶超。在2014 年,融创就超越龙湖,成为了重庆的销冠。今年,融创在重庆卖出200亿的业绩,将其他房企远远甩在身后。


这位年方而立的商羽,处事颇有形而上学之感,比如在人事上总是强调“融创人”都要宠辱不惊,知晓礼义廉耻,努力寻找基于价值观认同基础上的“公事者”;又比如在进行楼盘考察,信仰“每一块土地都是不一样的”,需要考察历史和周边环境,为楼盘“度身定做”等等。


事实上,融创的成功只是一个缩影——融创凭借战略定位与思维定位形成的高端精品路线,很快占据了北京、上海、杭州、重庆、天津等城市高端市场的近一半份额,如今形成了对前几大房企的赶超之势。


从条线战略演变为整体战略,将个人决策逐渐上升为个融创的整体决策,也许这就是融创中国至今成功的所在。