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两大利空!怎么办?

刘晓博2755101/22 15:09

周末,楼市传来了两大“利空消息”。

标签: 房地产 通缩 杠杆

来源:刘晓博(ID:liuxb929)


周末,楼市传来了两大“利空消息”:


1、根据央行最新公布的数据,截止2017年底,中国的住户贷款余额达到了40.45万亿。这意味着——如果加上4.5万亿的公积金贷款余额,再加上不少于5万亿的民间借贷,则中国居民家庭的杠杆率(债务占当年GDP的比重),就超过了60%!这相当于发达国家(比如日本)的水平,远远超过新兴经济体37%左右的平均值。


2、根据国家统计局公布的数据,2017年中国的新出生人口只有1723万人,比2016年减少了63万人。2017年是中国全面实施“二孩政策”的第二年,按照此前官方的估计,新出生人口应该显著攀升,接近每年2000万人才对。


先看一下居民杠杆率(债务率)的问题。


中国居民家庭的杠杆率在2006年的时候还不到15%,目前已经飙升到了60%,其速度之快令人瞠目。其中加杠杆最快阶段,就是2015年末提出“楼市去库存”之后。2016年中国新增贷款的50%给了居民家庭,2017年达到了25.7%,这都是史无前例的(2009年“四万亿”的时候也没有超过30%)。


居民杠杆率飙升、失控,最终只能是二选一:


1、要么控制住货币供应量,坐看楼市泡沫破裂,房价大跌,很多人沦为负资产。


2、要么大水漫灌,通过印更多的钱来覆盖债务,拯救现在的高杠杆家庭,但这将带来货币贬值、贫富差距加大。


再看一下人口问题。


假设中国每年新出生1723万人的水平得以维持,再假设这些人口全部可以活到80岁,那么未来中国人口上限是13.78亿人!这意味着未来人口将递减!


也就是说,即便全面实施了“二孩政策”,中国人的生育愿望并没有反弹多少,而且早早地在2016年见顶了。而在1971年前后,中国每年新出生人口在2500万左右。随后,就因为计划生育政策出生率不断下降。(1971年7月,国务院批转《关于做好计划生育工作的报告》,把控制人口增长的指标首次纳入国民经济发展计划;1982年“计划生育”写入宪法。)


2003年到2007年前后,中国每年新出生人口一度跌破1600万人。


全面落实二孩政策,有利于刺激生育,也有利于减少“超生隐匿人口”。但令人遗憾的是,我们尚未能看到每年出生人口突破2000万。


其实,低生育率是伴随着城市化、现代化的一个重要现象,在日本、美国俄罗斯和欧盟都开始出现,这也是为什么欧盟一度放松接收移民、难民的重要原因。


是什么让民众生育欲望下降?随着全球化、城市化的推进,生活节奏加快、社会交往增多、娱乐手段越来越丰富、大家更重视个人幸福,再加上生活成本上升(房价上涨),让人们越来越不愿意生孩子。可以想见,随着虚拟现实、人工智能的不断进步,以及机器人配偶的出现,人类生育率会继续下降。


楼市最怕什么?当然是两大“通缩”,一个是货币通缩(货币增长赶不上经济增长,钱越来越值钱);另一个是人口通缩(人口下降)。


当我们进入2018年的时候,看起来“两大通缩”都出现了:全面二孩刺激不了中国人的生育愿望,而央行把M2同比增速降低到了40年来的新低。


在这种情况下,中国楼市将走向何方?


我的看法是:


第一,居民家庭的高杠杆率,决定了未来一两年楼市政策不太可能全面放松,但局部微调,以保证市场稳定,是必须的,否则经济将出现下滑,失业率会增加。官方只能通过“房价横盘”,来以时间换取空间。在中国的体制下,政府坐看经济危机全面爆发,是不可能的。


第二,“人口通缩”的态势有待进一步观察,未来政策也进一步干预,比如鼓励生二孩、甚至三孩,给予减税、保障房等待遇。但整体而言,中国人口总量真的可能很难增长了。在这种趋势下,人口分布会加速向中心城市集中。


日本、俄罗斯、欧盟在“人口通缩”的情况下,都出现了大城市人口继续增长的现象,而中小城市则陷入了“人口流失—税收减少—公共服务水平下降—人口流失”的恶性循环。这种恶性循环反过来加剧了人口的进一步集中。


其实在美国这种现象也非常明显了。美国因为移民比较多,所以人口整体上还在增长,但中部很多州人口是不断流失的,构成了所谓的“铁锈地带”(类似中国东北三省)。而特朗普的上台,就跟“铁锈地带”选民对现实的不满有关。但悲催的是,特朗普的政策将限制移民、难民流入美国,只能加剧美国人口的失衡。


也就是说,“人口流失”将带来“人口失衡加剧”、“人口进一步扎堆”,这已经被很多国家证实了。


最近主要城市刚刚公布了2017年的成绩单,我们看到北上广深四大城市的GDP之和就超过了10万亿,占全国GDP的八分之一左右。其实如果考察一下“资金总量”、“税收总额”占比,北上广深就更加厉害,大约占了全国的四分之一!这就是“扎堆效应”。所谓北京、上海控制了人口增长,减少了人口总量,我是不太相信的。


所以,“人口通缩”的最大受害者还是中西部的中小城市。至于“货币通缩”在中国是很难真正出现的,阶段性的“货币紧缩”之后,一般是强有力的反弹。