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李嘉诚囤地10年大赚 10倍!都是他的功劳

杠杆游戏1196901/29 13:12

不要嫉妒和羡慕,更不必骂,因为囤地暴富几乎不是他的错。李嘉诚最近又火了,原因是,其在重庆十年前24.5亿元囤的地,如今拟200亿出售。

标签: 李嘉诚 土地出让 房价

来源:杠杆游戏(ID:ZhangYinyin0903 )


这个新闻已经火了有一段时间,杠杆游戏一直想说点啥,可又一直没说,因为李嘉诚内地囤地、高价出售物业大赚已经不是什么新闻。


今天恰好看到新京报的相关评论分析文章,我也参与探讨一下。首先我要抛出一个看法,不要嫉妒和羡慕,更不必骂他,因为囤地暴富几乎不是他的错。那是谁的错?


杠杆游戏的观点是,错首先在于当初的卖地模式有问题。接着,更大的错误在于,这10年来,我们货币超发实在是够多。


1、数千亩的超级大盘,让开发商想不囤地发财都难!卖地模式为什么有错?李嘉诚此次欲200亿元出售的地,位于重庆市南岸区,面积达164万平方米,也就是2500亩左右。


动辄数千亩的超级大盘、造城模式,根本上就决定了,开发周期本来就要十来年以上。


哪怕一块几十亩的地,从拿地到正常开发、销售周期也要动辄2年,甚至更长。可想而知,上千亩、几千亩地需要多长的周期。加之这个过程经历了好几次房地产的起落、调控,一直开发进程较慢,一点不奇怪。


同时大开发商给得出钱,一次性掏出几十亿买地有这个能力,也帮助了地方政府增收。


说白了,大家都是有自己的算盘。所以,今天我们嫉妒和批评李嘉诚囤地,可能根本就打错了靶子。


2、十年,M2从40万亿增长到168万亿,你说地价房价怎么可能不大涨。2007年末时,我国M2仅为40万亿,而到了2017年末,这个数字变成了168万亿。就算什么都不做,地价翻4、5倍也是合情合理的。何况,我国物价并没有出现惊人的大涨,我们不算通货膨胀很严重的国家。


货币帮忙、政策鼓励,地方政府盛情难却,他在内地低价拿下了很多地。此前杠杆游戏多次分析过和黄、长江实业的相关财务报表,他在内地的很多地,都是多年前拿的。


那么今天,自然就到了收获期。无论自己盖来卖,还是直接倒手都是大赚。正如杠杆游戏此前分析过的,时间就是力量,就是金钱,李嘉诚卖房子的利润率非常高,远高于内地大部分房企。


3、囤地不是谁都可以,超低负债率让李嘉诚可以抗风扛雨迎接彩虹。负债率问题是很现实的。如果你动辄百分之八九十,甚至超过100%的资产负债率。你还敢不加快开发进度?


买地是要花钱的,甚至买地很多钱还是有成本的。动辄6、7个点的成本不算高,一些内地房企的资金成本更高。如果这样,你放10年,成本就翻倍了,你还敢这么玩?


未来还有没有这样的神话,杠杆游戏不知道。但起码迄今为止,李嘉诚内地1000万方的土地储备大部分还没动。


如果说这是炒地皮,那么在这一波行情之前活下来的开发商,谁又没被动参与呢?