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暂停开发贷逼着房企降价?看完这七点你就懂了

杠杆游戏2595402/01 10:58

地方政府、开发商和稳增长需求,都不允许开发贷暂停扩大化

标签: 房地产 政策 融资成本

来源:杠杆游戏(id:ZhangYinyin0903)


部分银行暂停开发贷的消息牵动人心。不仅开发商关注,地方政府关心,刚需、炒房者也分外关注。


各方都有自己的利益考虑。


开发商担心资金链紧张,被逼降房价;地方政府担心开发商压力大,土地流拍,收入受影响;刚需盼着开发商流动性出问题,房价降一点,起码涨不动;炒房者担心自己刚高位入的市,难道就面临账面亏损,还要承担资金成本?


而银行又是怎么考虑的,是为了响应金融监管的要求,主动控制坏账、去杠杆,还是另有隐情?杠杆游戏觉得,很明显,部分银行暂停开发贷不仅仅是简单的内部风控。


重点是,暂停开发贷会持续多久,还会有更多银行加入吗?如此才好说影响程度。


1、开发商资金链紧张程度,可能比2017年大。除了部分银行暂停受理房地产行业新增授信、暂停房地产开发贷业务外,部分信托公司对地产融资也更趋审慎。


实话实说,2017年开发商资金不算难过。一方面各类融资还不错,另一方面销售回款效率较高。根据央行日前发布的数据,2017年,房产开发贷款余额7万亿元,同比增长21.7%,增速比上年末高9.5个百分点。


可以说,从银行融资角度而言,2017年开发商日子太好过了。现在收紧一点,难道不正常吗?要知道房子不是用来炒的,卖地按说不准用融资来的钱!


2、开发商整体融资成本会提高。随着银行、信托对开发贷的收紧,开发商获得融资的渠道和总额,受到限制。未来,要获得紧缺资金,开发商就不会挑,愿意付出更高的资金成本。


当然,杠杆游戏觉得,前提是暂停多久,还有多少银行会加入暂停。但无论如何,只要有暂停发生,开发商获得融资的成本,就必然提高。相对银行,去哪找这么便宜的钱?信托、资管、民间借贷成本都是不低的。


那么,接下来……


3、部分城市、楼盘甩货可能加快,部分房子议价空间有望出现。房地产行业对资金需求极大,任何金融机构,别说银行了,收紧对开发商的融资,都会影响到开发商的资金链。


在资金链紧张的情况下,最好的办法就是加快出货。而调控目前整体没松口,开发商要加紧出货,价格松动是不得已的办法。


不过,开发商有大有小,融资渠道和办法、账上现金储备各有不同。如果调控不再加码,融资不再收紧,并不会逼迫每个开发商都甩货。


4、可能倒下一些高杠杆中小开发商,房地产行业集中度进一步提高。这几年,有一个趋势越来越明显,房地产行业集中度在提高。经过这一波周期后,这一趋势更明显,做大几乎是生存的唯一办法。只有大了才不会倒。


上一轮调控周期,部分小开发商倒下。杠杆游戏注意到,这一波调控虽然号称史上最严厉,但2017整体销售和价格并不差,倒下还没怎么出现,接下来呢?洗牌往往会发生。


5、银行开发贷重视保障房、棚改、租赁房的偏好值得关注。注意,2017年,7万亿开发贷余额中,保障性住房开发贷款余额高达3.3万亿元,同比增长32.6%,比上年末低5.7个百分点,全年增加8203亿元。


当然,增量占同期房产开发贷款的61.8%,比上年占比低51.7 个百分点(上年保障性住房开发贷款增量,占同期房产开发贷款增量的113.5%)。而出现这一变化,和基数可能有关,另外对棚改和租赁住房的融资新方向值得注意。


2018年毕竟才刚刚开始,实话说银行手上的额度基本还没怎么用。能暂停多久?不必太悲观。你懂的。只是银行和上面对开发贷投向的偏好,确实会出现变化,这对开发商当然不是好事。


6、暂停房贷,银行和所有金融机构都是赢家。无论什么原因,部分银行暂停开发贷,控制一下节奏,也让市场明白资金成本在提高。下一步无论银行,还是其他通道,提高利率,开发商都得接受。


郭树清上任以来,对银行开出的罚单之多,不用杠杆游戏多说,各位杆友都是看到的。监管收紧、偏严这是大气候,起码也是当下不得已的重拳治标。否则,各类坏账蔓延、恶化,后果可想而知。


比如,不久前曝出来的浦发银行成都分行通过1493家壳公司,腾挪775亿元贷款,最终形成不良资产近百亿元。虽然这起事件更多和矿产有关,但大家都明白,银行潜在的坏账还有多少,怎么才能出清?


所以,收紧一下,对银行真的也是好事——可以整肃军纪、加强内部风控,还能提高下一步的放贷利率。


7、地方政府、开发商和稳增长需求,都不允许开发贷暂停扩大化。客观讲,相对于控制需求方的贷款,收紧开发商贷款其实杀伤力更大。毕竟,迄今为止的调控,从来没有对刚需的房贷需求下过手。而购房者的按揭贷款,对于开发商来说拿到的是房屋的全款,也就是拿到了利润。


而开发贷不同,这是开发商启动房屋开发的核心资金来源之一(除此之外还有其他融资方式,如发债、信托贷款等资管融资、民间借贷等)。换句话说,如果没有了开发贷,就没有了后面的事,连楼盘建设都没法正常启动,还奢谈赚钱?


同样,开发商资金压力大了,开发和销售出现问题,也就没动力高价买地,流拍就会增加,甚至地价也稳不住。地方政府对此可不会答应。


还有我国经济结构的调整、新旧动能转换,毕竟还没完成,稳增长需要房地产。因此,开发贷暂停倒不太可能扩大化。


最后,杠杆游戏想多说一句。其实很多人忽略了,部分银行除对开发商贷款暂停外,对地方政府平台公司、假PPP项目一样暂停。这是金融大环境收紧、去杠杆、控制地方政府隐性债务扩大化的组合拳。


不要喊疼,每一个冬天,都有些人挺不过去。而2018年才开始一个月,希望也很大。