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楼市,两个坏消息

刘晓博3300002/01 10:58

什么是“优质住宅”?质量好、管理好、没有环境硬伤,学位中上、有或者未来有地铁站、商业便捷的房子就是“优质住宅”。什么是“中长线”?5年以上。

标签: 房地产 政策 杠杆

来源:刘晓博(id:liuxb929 )


1月31日早上,就看到关于楼市的两个利空消息:


消息一:“人民日报”旗下的《证券时报》报道,有传闻说——恒丰银行1月29日起暂停受理房地产行业新增授信业务,存量业务可正常受理。恒丰银行回应称:“关于暂停受理房地产行业新增授信业务,是基于我行贷款结构调整作出的正常经营决策,我行的房地产贷款占比比较高,属于暂时性内部管理措施,不涉及其他。”也就是说,市场传闻得到了证实!


消息二:“新华社”旗下的《中国证券报》报道,2018年以来,房企融资通道骤然缩紧。部分银行已暂停受理房地产行业新增授信,或暂停房地产开发贷业务。同时,信托业人士透露,在严监管背景下,信托公司地产融资业务更趋审慎。随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度越来越大。



 


也就是说,银行给予开发商的两种重要融资方式——授信和开发贷,都在全面收紧。一些“此前比较激进”的银行,甚至暂停了相关业务!


与此同时,在北京最近的一次“共有产权住房用地”转让中,出现了土地流拍的迹象,市场有进一步转冷的迹象。


此外,1月25日银监会对“楼市杠杆率”最高的厦门开出了系列罚单,对资金违规进入楼市问责;在1月25日到26日召开的“全国银行业监管会议”上,银监会提出了:


1、努力抑制居民杠杆率,重点是控制居民杠杆率的过快增长,打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为,严控个人贷款违规流入股市和房市。


2、继续遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为。


由此可见,银监会对楼市的“监管风暴”正在全面发力。


那么问题来了,这些措施对楼市的影响到底有多大,会引发楼市全面下跌吗?对此我的看法如下:


第一,2018年、2019年和2020年,是防范和化解金融风险的关键时期,抑制企业、居民的杠杆率(负债率)是中央既定的方针。


从过去一段时间恒大、万达等企业“降杠杆”的情况看,未来会有更多的开发商要“过关”。但在这个过程中,官方会小心操作,避免“逼死”一批企业。毕竟,今年是改革开放40周年,保护企业、个人产权是主基调。其目的,还是要激发民间投资热情。


但在这个过程中,个别地区、个别企业、个别股票的波动是很难避免的,大家要小心风险。


第二,3月的“两会”将成为一个分水岭。目前严厉的政策能否维持到“两会”之后,有待观察。


为什么“两会”重要?因为换届。央行、银监会等“一行三会”都面临人事变动,这个因素会对政策产生重要影响(金融监管再次进入“比狠模式”)。此外,到“两会”之后,一月、二月的经济数据就会出来,财政收入等下滑的态势会更加明显。2017年11月全国的“一般预算内收入”同比下滑了1.4%,12月下滑了4.3%。前财政部长楼继伟刚刚表态说:2018年增加赤字和地方债的空间不太大。所以,财政收入下滑的“容忍度”并不高。


更何况,人民币这样升值,对外出口的负面影响将逐步显现;另外,环保攻坚战带来的“稳增长”压力也在加大。


第三,综合上述两点,我认为新出现的“两大利空”,主要是局部的、针对个别企业的,未必能对房地产行业构成全面利空。


第四,其实对于房地产行业,金融政策是有保有压的。“压”的是部分银行(房地产业务占比较高)、部分房企(中小房企、杠杆率过高的房企)、部分业务(商品房),而“保”的是大型房企、尤其是大型国资背景的房企,鼓励其开展长租、共有产权、限价房的业务。至于刚需、改善型需求买房,也将被支持而不是打压。


正因为如此,股市里的相关概念股(比如万科、保利、碧桂园等)仍然反复活跃、继续走强。


还是那句话,对于2018年的股市和楼市,都不用悲观。


2018年,股市可以怀着“炒”的心态,快进快出参与热点,不留恋、不满仓、注意落袋为安;


楼市则相反,“炒”是危险的,在人口有显著增量的高级别城市,中长线购买优质住宅(杠杆率不要太高)是可行的,2018年是播种的季节。


什么是“优质住宅”?质量好、管理好、没有环境硬伤,学位中上、有或者未来有地铁站、商业便捷的房子就是“优质住宅”。什么是“中长线”?5年以上。