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房产空置税听起来很美好 但根本无解

最近,又要开大会了,一些观点又是扑面而来,这其中九三学社就提出,加快房地产税立法并适时推进;必要时试点空置税,减少空置和“捂盘”。

标签: 房地产 房地产税 投资策略

来源:齐俊杰看财经(ID:qijunjie82)


房产空置税听起来很美好 但根本无解


最近,又要开大会了,一些观点又是扑面而来,这其中九三学社就提出,加快房地产税立法并适时推进;必要时试点空置税,减少空置和“捂盘”。



这其中房地产税立法说过很多次了,是个明显的方向但是急不得,老齐看空楼市,但也觉得房产税这个东西2020年之前还是不太可能出来。这帮人且研究呢,毕竟这意味着整个政府的收入结构发生变化,如果不找到一个万全之策,肯定是不敢越雷池一步的。万一弄得跟股市熔断似的,刚开始没几天就崩溃了。那这事以后还就别想了。所以我也支持他们慎重慎重再慎重,不但要考虑方法,还要考虑平衡,最好是减税和加税并举,总量不变,不增加人民的负担。


今天咱们主要谈谈空置税,这几年空置税这个事的呼声愈来愈高,你的房子空置就是资源的浪费不但跟你有关,还是社会资源的损失所以就该接受惩罚性措施,这看起来很完美,压力也很小。但其实方向正确却非常困难。比如空置的房子分为两种,一种是开发商捂盘惜售,整个楼都在那空着,坐等房子涨价他再卖,这种事屡见不鲜。第二种是炒房客买来房子坐等升值,让房子处于空置状态,



首先我们还是看第一种,开发商捂盘惜售,这是最应该征收空置税的,那么这个需要有个定义,那就是竣工并取得销售资格,而不销售的房子叫做空置,你要对他征税,那么问题就出来了,他不竣工不就完了吗?就差一点点,他就是拖着不弄好,你同样拿他没辙,等他什么时候想卖了,再把这一块完成!所以上有政策下有对策,你要收税,就要先有定义,定义中间他就有了找漏洞的机会。所以这事增量恐怕你打击不到,只能征收存量,但法的原则又是不溯及既往,你之前没说,现在边打牌边改规则,突然要对人家征税,这事似乎也有点说不过去。当然你可以说出很多的理由,比如为了维护市场的有效运转,合理利用土地资源,引导房地产资源最大化等等理由,还是那句话你只能调整存量,而不能调整增量,之前捂盘惜售的你可以去收税了,但以后他会换个花样继续捂盘惜售。


其次,炒房客买来的房子,不住不用不租,甚至不装修,纯粹坐等升值,这时候你收空置税就更难了。这倒不涉及增量和存量的问题,但对于空置的认定,同样非常困难,反正光靠出租车司机晚上数灯是肯定不行的。他买来房子不住,你去收税,他会说我只是暂时不住,马上就会启用。那我们用高科技方法,用一户的上下水,电表,燃气表,有线电视的使用情况,然后配合物业的监督,能不能解决空置房的认定呢,同样很困难。现在都智能家居了,远程控制,甚至设定程序让空调每天转几个小时,那么电表就会有数据,上下水同样如此,开放一个水龙头,一直流水,就有了上下水数据,这反而极大的浪费了水资源。至于物业,他们也是会被收买的,唯一可信的就是燃气表,但人家干脆说不做饭,甚至装修的时候,干脆不装燃气灶,你拿他一点辙都没有。所以数据认定根本行不通,会发生极大的争议。



其实,收取空置税的目的,就是让大家把房子尽量出售,出租,别在那闲着,因为如果买来就是囤积,那么盖多少套房子也不够住,所以必须做出积极地引导,但空置税的难点不在于税,而在于对空置行为的认定,在全世界都没有成功的先例,澳大利亚实施过空置税,一年内6个月无人居住的房子就要交税,税率是房产增值部分的1%,而辨认方式主要是业主主动报税,然后辅助手段是用水量,用电量和上网量,最重要的监督手段是邻居检举揭发。但我们刚才说了,通过智能设备会让所有的辨认手段失灵,然后收买你的邻居,最后就相安无事了。


所以,综合来看,征收空置税,基本上是无解的难题,你现在的极限就是,把当前还捂盘惜售的处罚掉,其他的无论是以后的空置还是炒房客的囤积,你都打击不了,如果只是为了打击捂盘惜售,实在没必要增加一个税种了,直接罚款似乎效率更高。所以咱们就不要在这种事情上瞎捉摸了,多学学那些成功的经验,明明河上有桥,就不要下水摸石头了。按照美国模式,把房产税设计好,空置问题就基本能够得到解决。每套房子都交税,他放在那成本巨大,自然也就会想办法出租。