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孙宏斌想给融创找一个新时代

阿尔法工场2389903/13 13:25

2017年,孙宏斌凭一连串并购,稳坐港股市场话题榜头把交椅。新一年,正当外界以为他会踹口气的时候,融创中国(HK:01918)又出手了。

标签: 融创中国 并购 房地产

来源:阿尔法工场(ID:alpworks )


或许在投资人眼里,融创还是强调“拿地节奏、极致周转”的房地产开发商;而在内部,孙宏斌最近却开始推崇起“美好生活整合服务商”来。


最先露出头角的是去年26亿参股链家,近期又搞了个大事情:


3月4日,融创中国旗下融创(上海)商业置业有限公司(以下简称:融创上海商置)宣布联手NOVA(盛煦地产)拟设立200亿“国内首支存量资产并购基金”。


 


01


孙宏斌眼中的新时代


 


何谓美好生活?3月1日的“亚布力中国企业家论坛”上,老孙再次安利:


“美好生活就是你的基本生活需求满足之后,更高的追求和享受的东西,下一步就是文化旅游,还有文化娱乐,以及养老、休闲、教育。这些东西是下一步我们要投的,这就是消费升级——简而言之,住融创的房子,回家看个电视,电视上放我们提供的电影,到刚整合的万达城玩…” 


美好生活是个新提法,你要知道2017年的融创,还是以“超大并购整合”为抓手,并以此实现飞跃:


收入同比增长80%以上,净利润同比增长240%以上;


全年销售额从1500亿元暴增到2017年3600亿元(前十增幅之首);


股价从年初6.29元,最高干到43.55元,年末收32.35元。


支撑着融创持续上行的除了陆续结算、终于化为净利润的销售额;最重要的莫过于持续并购,土地储备的飞速增长。


一言以蔽之,这是中国房地产行业头部公司的钻石时代。


随着行业集中度的不断提高,头部公司通过兼并小公司的市场份额,或是强强合作,这已然成为当下房地产投资的一个基本逻辑。


所以你看到融创接手天津星耀五洲,拿下联想地产业务,收购万达13个文旅项目(仅此一例土储激增5897万平)。


但是,进入2018年,房地产行业的生态显然变了,金融去杠杆的力度更加猛烈,主流意识力推“租赁住房”,仿佛另一个时代要到来。


那么对融创来说,美好生活不仅是抓住消费升级的机会,进行商业模式上的升级,其实更是一种顺应政策的表现。


从房地产开发商,迅速转向“美好生活整合服务商”,孙宏斌眼中未来的融创是植根“IP、内容、渠道、场景”,集房地产开发、影视娱乐、文化旅游,甚至养老、教育于一体的综合集团。


26亿元参股链家和200亿并购基金只是一个开始。


 


02


200亿并购基金


 


2018年3月4日,融创上海商置宣布联手NOVA(盛煦地产)拟设立200亿“国内首支存量资产并购基金”。


据悉,拟设立的并购基金,将聚焦一、二线城市的核心商业存量资产,例如具备潜力的写字楼、酒店、商场等。


所投的项目,将由双方合作运营平台管理,同时融创地产开发团队提供专业的开发及改造支持。借此高效盘活城市存量资产,提升城市品质。与此同时,城市更新也将成为融创新的增长点。


更重要的是,融创以基金方式涉足存量资产市场,通过不断的积累和发展,未来有望建立一个:


上下游企业都能参与其中的城市更新产业链合作平台。


融创以此丰富自身“美好生活”的服务能力,这一新增长点,很有可能成为其新时代中的关键一环。


本次拟设立的基金是私募形式,首期200亿融创上海商置和NOVA作为GP、也是LP各占一半权益。


目前基金还在募资环节,以融创“韩信点兵多多益善”的操盘能力,后期估计是要引入更多有实力的LP,一起做大盘子。


值得一提的是,房地产行业的并购基金一般采用“浮动收益模式”——客户跟融创收益风险共担,它不是“债权”而是“股权”,不会太多占用融创的资源。假如做成了走通了,会持续的给融创和投资人贡献利润。


当然,实现好的idea需要执行力更好的团队。


融创是有并购基因的,同时融创的学习能力在业内也是拔尖级别,再加上团队储备时间也不短,合作方NOVA(盛煦地产)也是国内领先收益型物业投资管理平台,两者把事做成的可能性比较大。


 


03


存量商地的3.4万亿美元盛宴


 


根据中国指数研究院《2017年中国商业地产市场发展年报》,去年商业地产的开发投资同比增长仅0.1%,整个行业基本陷入停滞。


这就是说,以前的机会是“从无到有”,以后的机会是“从有到好”,打造美好生活的过程:一要住“好”房子;二要买辆好车;三要文娱休闲活动;四要教育健康养老(孙宏斌版美好生活)。


好房子其实是最迫切的需求,而存量商业地产领域对应的机会来自于:


运营方面,积极创新商业模式,丰富业态内涵,提升用户的体验;


布局方面,除了公开招拍挂,主要以并购的手段,完成对商业地产资源的整合; 


金融方面,探索新的商业资本化道路,比如商业地产资产证券化。


融创的“国内首支存量资产并购基金”,把上述三点都结合到了一起。


过去十多年,国内商业地产高歌猛进,然而大量商业地产存在规划设计、功能定位、运营管理、资本结构不合理的情况。


如今新开发商业地产停滞,改造升级以提升用户体验的需求,自然就体现出来了。


而凭借自身并购实力和高端精品物业开发经验,融创在这一领域实力越发重要。而作为“国内首支存量资产并购基金”,融创进入的时机也可以说恰到好处——“提前三步成烈士,提前一步才有肉吃”——抢占了先发优势。


瞄准这个机会,通过——产品再定位、优化业态、立面翻新再造、室内空间主题重构、优化功能设施、提升软件服务、跨界经营等手段——盘活存量商业地产,未来可通过资产证券化REITs、保险、境内外机构等途径退出。


据世邦魏理仕(CBG)数据,2016年中国可投资商业地产规模3.4万亿美元。这可是一场盛宴,尤其是对于在并购市场尝到了甜头的融创来说。