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潘石屹已掉队? SOHO中国全年19亿营收还不及TOP房企的一个项目

环球老虎财经 韩理6373103/23 09:15

3月20日,“明星夫妻店”SOHO中国召开了2017年年度业绩发布会。对这份年报,外界普遍给予了不错的评价,不过,对着一个著名的房地产商,19亿的营收就被予以高度的评价,似乎有些讽刺。

标签: SOHO中国 利润 房地产

3月20,SOHO中国在2017年业绩发布会上披露了2017年年报。年报的数据颇为漂亮,2017年,SOHO中国实现营收19.63亿元,同比增长24%;其中,租金收入达到16.69亿元,同比增长11%。此外,SOHO中国实现净利润47.33亿元,同比增长420%。


但是面对如此大涨的业绩,SOHO中国的股价并没有随之上涨。在业绩公布的当天,SOHO中国股价下跌7.44%,盘中曾一度下探至10%,次日依然下跌4.25%。在漂亮的数字的背后,是SOHO中国没有公布的核心净利润、SOHO3Q的具体运营数据等多项外界希望能了解的情况。


无法探究SOHO中国没有在财报中公开这些数据的原因,但是可以肯定的是,坚持选择商业地产的SOHO中国已经被曾经同级别的地产公司远远的甩在了身后。


净利润的秘密


据SOHO中国年报显示,2017年,SOHO中国的投资物业评估增值为71.26亿元,较2016年度的12.7亿元上升58.56亿元。这也意味着,如果简单粗暴的剔除掉投资物业评估增值计算,SOHO中国的净利润可能还是负数。


这业务就是在业绩发布会上,有媒体再三问及撇除物业增值之外的核心净利润,但是SOHO中国的财务总监唐正茂表示不披露。


近年来,SOHO中国的业绩也多是与此计算方式相关。2014-2016年,SOHO中国分别实现净利润40.8亿元、5.38亿元、9.1亿元,而“投资物业评估增值”在这3年中分别为12.7亿元、2.04亿元、31.25亿元。2015年仅为2.04亿元的“投资物业评估增值”让SOHO中国的财报颇为难看。


“SOHO中国对其投资物业是按公允价值模式计量,而公允价值模式是不对投资性房地产进行折旧摊销,因此直接影响当期利润表的公允价值变动损益科目。”一位熟悉香港市场分析师如是说。


除此以外,SOHO中国去年净利润大增的另一个原因是,连续两栋物业项目的出售。去年6月和10月,SOHO中国分别出售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO,约定的资产价格总计超过85亿元,这两次出售的价格不仅远高于其成本(分别高出53%和85%),甚至还分别高于项目出售时重估账面价值约3.7%和7.9%。


每年唱一次的“转型成功”


SOHO中国从2012 叫嚣着要开始转型,从“开发-销售”的模式转为“开发-持有”,并且会逐步提高自持物业的比例。SOHO中国的董事长潘石屹曾公开表示,2015年公司的盈利将主要来源于租金收入,到2017年租金年收入将超过40亿。2017年如期而至,但是SOHO中国的目标收入却与之相去甚远。


2007年SOHO中国在张欣的带领下赴港股上市,一时间,SOHO中国成为地产界最为瞩目的公司。2008年-2010年成倍增长的营业额似给予了SOHO中国对未来的无限希望。尤其是2010年, SOHO中国的营业额达到了182.15亿元,销售额也创历史的达到了238亿。在部门中层会议上,张欣提出了SOHO中国要在5年之内超越万科,但是第二年SOHO中国就用自己的营业额打了自己的脸。2011年,SOHO中国的营业额还不足2010年的三分之一。


似乎是意识到自己的模式的遇到“天花板”的SOHO中国开始转型,但即便如此,SOHO中国从未想过要进入住宅地产和二线城市。这也是张欣在高管会议上为公司制定的发展战略——坚持做商业地产,只在北上广深一线城市发展。


长久以来,依赖的散售模式,在为SOHO中国赚取高额的收益的同时也在透支未来的物业增值收益。而其市场布局中集中的京沪两市,恰恰又是限购政策较为严厉的城市。此后的三年,SOHO中国经历什么叫做“一夜回到解放前”。被当作是核心业务的物业出租始终没能担起SOHO中国主要盈利来源的重责,2013-2015年,SOHO中国在营收和利润上三连降,到了2015年,市值两百多亿港元的公司,营收不足10亿元。



彼时,在内地和香港都有收租型项目,恒隆地产和希慎兴业是两个不错的对标。按营业收入计,三家同期分别为23.37亿元、14亿元和3.93亿元人民币,租金收入则分别是15.99亿元、9.56亿元和4.39亿元人民币,个中相差倍数一目了然。


二次转型


而在转型的低谷期,卖楼成为SOHO中国挽回财务数据的方式,而这一方式确实为他们在财务数据上增色不少。尽管在业绩发布会上,潘石屹表示,未来将不再出售资产,但是据摩根士丹利的研报,目前,SOHO中国仍有两个项目在商讨出售的资产,而基于这一原因,摩根士丹利才予以了“增持的”级别。


业绩发布会上另一个重点就是SOHO 3Q业务,这是继租金业务之后,另一个被SOHO中国予以重任的项目。对此,唐正茂称,目前SOHO3Q的租金收入算在2017年16.69亿元中,SOHO3Q约为其持有物业总规模的10%之一,但其租金收入要远超过这个占比。


同时,唐正茂透露,SOHO3Q从创办开始,无论是财务上还是法律上都是非常独立的,我们也是想着等规模进一步扩大,可以把这块业务分拆上市,到时候当然就可以释放SOHO3Q的价值。她继而表示,对SOHO中国的股东来讲也有非常大的增值潜力。


但是,无论如何渲染,目前SOHO中国呈现给媒体的,也仅仅只有SOHO3Q的规模而已,对于外界关心的该业务的具体营收数据SOHO中国仍然没有单独进行披露。


2015年SOHO 中国以共享办公室作为第二次转型,按照潘石屹的计划,到2017年SOHO3Q将在全国省会级城市共布局10万个座位,不过目前为止,SOHO中国的26个SOHO3Q中心,共计约2.6个万工位。这是潘石屹第二次在他的转型计划中食言。


相比起房地产商的潘石屹,更像是一个公众明星。在公众场合,潘石屹曾多次看空楼市,不仅是劝年轻人不要买房,更是大肆宣扬了房产税的楼市的消极影响。


事实上,在2009年潘石屹在竞标广渠门15号地,被当时名不见经传的方兴地产击败以后,他就坚定的认为北京的楼市有泡沫。


这似乎也奠定了SOHO中国未来发展的基调,将一线城市和住宅地产的大片市场拱手想让。对于房地产市场的误判,和保守的拿地策略,让SOHO中国错过了中国房地产这几年的巨大发展。


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