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一年狂跌94%!北京这种房子欲哭无泪

过去一年,对于投资北京“商办物业”的炒房客来说,简直如同噩梦!

标签: 房地产 贷款 限购

来源:天天说钱(ID:liuxb0929)


欲哭无泪!


过去一年,对于投资北京“商办物业”的炒房客来说,简直如同噩梦!


2017年3月26日,北京住建委、规土委、银监局等5部门联合发布了“关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告”,一夜之间将这个市场完全冰封!


上千亿资金完全被冻结,一些炒房客只能靠借高利贷来维持,或者被迫卖掉拥有的优质住宅来救急,这对于他们来说,基本上是“饮鸩止渴”。


根据中原地产研究中心的数据,2017年3月的“商办新政”之前一年(2016年3月27日到2017年3月26日),北京商办物业成交434万平方米,6.7万套。


而新政之后的一年(2017年3月27日到2018年3月26日),北京商业物业成交只有28.3万平方米,成交不到3600套。也就是说,无论是成交面积和成交套数,都萎缩了大约94%!


也许有读者会说:忽悠吧,这仅仅是成交量,你敢说说成交价格吗?


当然也有数据!据“央视财经”报道,北京商办物业的可比成交价格,大幅下跌了30%左右。


“央视财经”的报道还说:位于北京朝阳区的北京像素,是北京知名的商住项目。调控前,北京像素的两层Loft户型的成交价最高达到过65000元/平方米,而调控后,成交价随即出现断崖式下跌,目前同类型房源成交价普遍在40000元出头,而平层的户型成交价直接跌穿每平米30000元关口。


那么,北京都出台了什么政策,竟然产生了如此大的杀伤力?我们不妨回顾一下。2017年3月的“新政”要点是:


1、暂停对购买商办类项目的个人发放购房贷款。


2、开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平方米。


3、开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。


4、本公告执行之前,已销售的商办类项目再次上市交易时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条件:


①、名下在京无住房和商办类房产记录的。


②、在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。


5、商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。


可以说,这次调控力度非常大,出手非常狠。新开发的商办物业只能卖给企事业单位、社会组织,再次转让也受这个限制;此前开发的“商办物业”个人虽然可以买,但占用限购指标,不能使用贷款;新建商办物业,每个单位面积不能小于500平方米。


 


北京为什么对“商办物业”痛下杀手?


 


原因很简单:随着北京限购、控制人口越来越严格,很多开发商大打擦边球,擅自改变规划,把拿到的商办物业用地,建设成为类似于住宅套型的房子,当成公寓出售。


在2016年,这类“商办”改“居住”的房子销售量,已经占北京商品房销售的一小半。它带来以下几个恶果:


1、改变城市规划,让规划失效;


2、让政府流失了土地收入,因为商办物业用地便宜,居住用地比较贵,开发商用这种瞒天过海的做法,获得了暴利;


3、突破了限购,也突破了北京对人口的控制,大量外来人口通过购买这种房子涌入。


正是因为这“三大原罪”,北京才痛下杀手,对违规的商办物业处以“斩立决”。随后,上海等城市也出台了类似政策。


但到了2017年下半年,国家开始提倡租赁。而绝大多数城市没有像北京、上海那样的控制人口的任务,再加上商办物业过剩,所以其他城市对“商办物业”改为“居住公寓”开始放松,以期增加可租赁住房的供应量,化解商办物业的库存。


其实北京在对“商办物业”违规雷霆震怒和“处以极刑”之后,也酝酿着新的政策变局。


近日,北京规划国土委公布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》,其中对“首都功能区以外的中心城区”(朝阳、海淀、石景山、丰台)给出的正面清单里,就有这样么一句话:


鼓励三环外商业零售、商业办公、酒店宾馆等建筑调整为体育健身……以及出租型公寓。


看到了吧,“商办物业”在被政策冰冻整整一年之后,将出现新的变局。


毕竟,对于北京来说,可以出租居住的房子偏少,而办公楼、商业过剩。其实,这也是整个中国所有的一二线城市面临的共同局面?


为什么大家都在“商办物业”上过剩,在“可供出租的住房”上短缺?原因很简单:地方政府过度追求GDP!大家从骨子里担心产业空心化,因此拼命批商办用地,而控制住宅用地。


住宅没有开征房地产税,不能给地方政府持续带来收入;商办物业承载的是企业,企业年年缴税,而且商办物业的交易税费重于住宅,所以受到地方政府的重视。


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