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任志强鼓吹房地产“抄底”背后的故事

政事堂Plus865404/25 14:41

任志强表示,现在是地产“抄底”的机会,越出政策限购的地方,证明房价越要涨!

标签: 房地产 金融政策 限购

来源:政事堂plus(ID:zstplus )


一贯喜欢放大炮的任志强,在出席杭州“2018房地产金融高峰论坛”时再放狠炮,表示现在是地产“抄底”的机会,越出政策限购的地方,证明房价越要涨!


在“房住不炒”的大背景之下,大家都在低调的闷声发财,任志强为啥敢于如此的放炮呢?


首先,我们看一下任志强具体是怎么说的:


大家都说,出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了,我个人觉得,越出政策的地儿,越证明房价要涨。不涨他出政策干吗?他傻呀?


在座的这些人,我开谭总召开的会,每次都问我,到哪买房子?我说你真傻,政府告诉你到哪买房子了,他在那儿使劲压着,就告诉你到那儿买房子,不压着不就涨了吗?涨了才压着,是吧?如果那个葫芦扔在水缸里头,你不按着不就往上走吗?你按着才往下走。现在按着,葫芦下去,水上来了。你想想,葫芦按下去了,水缸里的水是不是往上走?这么简单的道理还用问吗?政府告诉你到哪买房子,你就到哪去。


为什么?因为我们出台的这些政策造成了供给面的扭曲,就像我说的,北京为了这个那个,一大堆,保障房,租赁房,共有产权房,最后把商品房的用地弄没了。弄没了房子怎么会不涨价呢?没供应了,你看的是下来了,过两年怎么办?总得有人想结婚生孩子吧?怎么办呢?所以这是一个很矛盾的问题


价格是来自于什么?来自于需求。如果没有需求就没有价格。有人说地价涨了房价就得涨,正确的分析应该叫做,地价是房价的地板价,就是最低价格了。我把地价加上一个建安,税费,各种成本加进去以后,这是我卖得不赔钱的价,叫地板价。


天花板价在哪?天花板价在顾客身上,一个人买,可能加点利润就算了,10个人买我就得往上加价,这个价叫天花板价。现在这个天花板价让政府按住了,政府把天花板价打破了,打到地板上去了。如果政府把天花板价打到地板上,这个供给面不就扭曲了吗?


所以形成的结果是,房价继续上涨的压力加大,越来越大。因此,用这种政策导致的结果,我们有五次大型调控,每次调控之后房价都是上涨的,没有一次是下跌的,原因就是它把供给面扭曲了。当供给面扭曲的时候,跟不上以后,下一次你一旦放开就很麻烦。所以,人家不准让我说涨价,我也没说涨价,我说政府可能要求我们涨价,不是我说的。


所以各种政策加码的时候,就形成了很多地区出现了一二受房价倒挂。倒挂是什么意思?二手房卖6万块钱,政府给你批的一手房卖5万块钱。这说明什么?说明政府告诉你,赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价,那你还不去炒。


这些年来,一贯跟政府顶着来的任志强,在2016年的5月,吃了西城区党委的一记1年的留党察看,沉寂了好久,再也不是以前绝对的房价看多派。更不要说在“房住不炒”的大环境之下,任志强作为一个党员,还敢公开鼓励群众们去炒房。


为啥沉寂了整整一年的任志强,突然就爆发了呢?


就在任志强放大炮的当天,海南搞起了史上最严厉的全域限购,非海南户籍,只能购买1套住房;且首付不低于七成;在获取不动产权证起5年内禁止转让。中部生态核心区市县只能面向本市县居民销售。非本省户籍在新增限购区域购房,在已实施限购区域需要提供60个月的纳税或社保证明。


甚至今天,海南省委省政府更是针假离婚出台了补丁,封死了靠离婚买房的渠道。


这一系列异常苛刻的限购条件,从户籍、社保、贷款、年限到限婚,这多重调控手段,这意味着在政策的封杀之下,外地的炒房资金在几年内都几乎无法进入海南楼市。


而前几年流入海南楼市的数千亿炒房资金也都套在了里面,出不来了。海南上百家的开发商都几乎一夜无眠,纷纷连夜加班探讨方案。海南来自全国各地的售楼员,也纷纷开始准备收拾回老家的行囊。


那么,究竟任志强的放炮,与当天海南的限购有没有关系呢?


这里,政事堂讲一个冯小刚与电影广告的故事。


大导演冯小刚是中国电影植入式广告的开山鼻祖,他的商业电影往往开拍之前,就已经通过广告把投资收回来了。


譬如当年冯小刚拍《天下无贼》时,就有着漫天遍野的淘宝网小广告。


后来《天下无贼》这个ID,也成为了支付宝的推广广告。


到了2008年,冯小刚继《天下无贼》之后,又搞出了一个大IP《非诚勿扰》,女主角舒淇扮演的空姐,一开口,就是“欢迎光临大新华航空”。


嗯,当时电影上映时,海航准备将旗下所有航空资产都注入大新华航空,使其成为国内第四大航空公司。


如果说《天下无贼》的剧本是给阿里“私人订制”的话,那么《非诚勿扰》的剧本就是给海航私人订制的了。财大气粗的海航直接把《非常勿扰》的两部电影变成了海航和海南的宣传片,大量海南的沙滩、碧海、蓝天,以及那个极有情调的小别墅。


不过,海航的那一笔巨额投资,当时惹得很多业内同行的耻笑,一方面电影里面出现了大量的穿帮镜头,而另一方面则是,电影把海航的空姐定义成了插足别人婚姻的“小三”,拉低了海航行业的形象。甚至后来相亲拉皮条相亲的《非诚勿扰》,也都借用了冯小刚的这个大IP。


但是,很多人却没有想到,随着非诚勿扰的上映,拿着索罗斯和海南省政府投资大新华航空慢慢的没落了,但海南却火了,亚龙湾遍地都是《非诚勿扰》的海报,大量的土壕携带者现金和梦想(空姐梦?小三梦?)奔赴海南买房,同样,正是电影上映的这两年,超过100家房地产开发企业先后进驻海南“跑马圈地”。


说起最近两年负面新闻蛮多的海航,很多人都以为他是一家主营业务为航空的集团。但实际上,海航集团最有价值的资产,是他在海南的土地储备,地产圈公认,海航是整个海南省最大的地主........


海航集团不仅在海南18个市县几乎都有土地储备和房地产相关项目开发。更关键的是由于拿地时间较早,收拢了大量的中心城区和优质的山海资源,而且低价成本特别低。


因此,就像保定地王华夏幸福是雄安概念的龙头一样,随着博鳌论坛上,中国向全球宣布要建设南海自贸区后,海航也成为了海南自贸区概念的第一龙头。


至此,中国的改革开放试验田上,形成了“北雄安,南海南”的新格局。


故而割了一年的肉,变卖核心资产的海航,终于缓过这口气等到了这一天。


只不过一个好消息往往也会伴随着一个坏消息,刚刚迎来史上最温暖春天的海南,又赶上了一波史上最严厉的限购.......手握寸土寸金的黄金地段,竟然无法变现了......


尤其是未来海南自贸区和贸易港将开通上百条国际航线,并开放博彩,这意味不仅意味着将拥有极大的航空资源需求,另一方面在既有土地上投资建设会有极高的汇报。对海航都是极大的利好,但是前提是有能变成现金流,否则一切都是梦.....


所以,任志强在同一天竟然敢于对中央定下的限购政策大放厥词,也许就可以理解了。嗯,毕竟大炮和他老爹的简历,网上都是公开的。


之前有读者在留言区问我海南和雄安哪一个更有前途,我回复的很简短,雄安是改革,海南是开放。


政事堂看来,雄安是要按照社会主义的理想,去建设一个样板,未来再复制后,从中国走向世界。而海南则是按照市场经济的方式,仿照西方国家的自贸港,将海外的资本引进来。


因此,改革是走出去,开放是引进来,故而从资本的角度来看,海南会成为真正意义上资金汇聚的中心。


如果用武侠小说的设定来比喻,雄安的千年大计,更像是北乔峰,前期一步一步来打坚实的基础,未来实力将非常强劲。而海南则是南慕容,靠大量模仿别人的前进模式,通过“斗转星移”借力打力,短期就会爆发极大的战斗力。


年少时的南慕容一定比北乔峰能打,但是北乔峰一旦成年,必定能揍得南慕容找不到北。


因此,这一轮海南的限购,的确就是像地产资深大佬任志强所说的,近期政府通过限购人为的遏制住了海南刚刚起步的房地产价格,但是未来随着2025年左右海南自贸区和旅游岛的建成,稀缺的房地产资源势必会兑现他的增值。


至于大家都关心的近期全国房地产形势,由于突然爆发的中美贸易战,使得供给侧改革的进程推缓了,既定方案中迅速推进“房住不炒”也暂时减速。各行各业在供给侧改革之下,原定应该被收拾的企业,都在这一轮的货币放水中苟且活了过来。


至于未来房地产和金融等“中了生死符”企业的命运,很大程度上取决于我们与特朗普这一场大战的持续时间与结果了。