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山东购房秘籍:哪些区域最值得看好

刘晓博1449505/14 11:45

由于缺乏土地供应和库存的资料,只能从基本经济数据、城市规划、人口流动等角度来进行分析。好在土地供应、库存等,只带来短期影响,对我在文中做出的中长期(5年以上)分析影响不大。

标签: 城市活力 房地产 通货膨胀

来源:刘晓博(ID:liuxb929)


由于缺乏土地供应和库存的资料,只能从基本经济数据、城市规划、人口流动等角度来进行分析。好在土地供应、库存等,只带来短期影响,对我在文中做出的中长期(5年以上)分析影响不大。


一、山东的城镇化“有点怪”!


山东是中国经济第三大省,所以先比较一下山东、广东、江苏三省的主要经济和人口指标。


广东人口最多,如果用“小学生人数”考察,几乎是江苏的两倍。但广东公布的“常住人口”只相当于江苏的1.4倍。如果按照江苏“每万人中小学生数量”和8000万的人口基数来推算广东的人口,则广东常住人口当为1.4亿;如果按照山东“每万人中小学生数量”和1亿的人口基数来推算广东的人口,则广东常住人口当为1.32亿。也就是说,广东常住人口被低估了至少2000万,很有可能被低估了3000万。


此外,我们还可以通过上述数据对比发现,山东GDP的含金量比较低。1亿人口的大省,银行存款总余额不到广东的一半,地方财政收入也只有广东一半。但GDP却相当于广东的81%。


所以我的结论是:山东的GDP被高估了不少,人口基本上是正确的;广东人口被低估了20%左右,GDP基本上没有水分;江苏的官方人口数据基本上没有水分,但GDP有那么一点点水分。这就是三个经济大省的基本情况。此外,广东经济对于投资的依赖度是最低的。


在城镇化上,广东、江苏和山东则完全不同。广东各城市的强弱差异度最大,环珠三角发达程度远不如珠三角;江苏内部差异适中,山东内部最为均衡。


正是因为山东各地市经济发展比较均衡,造成了济南、青岛的“首位度”不高,在全国吸引外省人口流入的能力偏弱。但山东经济相对发达,所以人口也很少外流。在山东省官方公布的《山东省新型城镇化规划(2014-2020年)》里,这样描述山东的城镇化:


本地城镇化特色突出。我省跨省流动人口较少,全省1370万流动人口中,85%在省内流动,48%在县内转移,呈现出典型的本地城镇化特征。


广东、江苏则不同。在广州、深圳、东莞、佛山,以及南京、苏州,都可以看到大量外省人口流入。可以这样说,广东是中国外来人口最集中、汇聚能力最强的省份。江苏比广东略弱,但在全国范围内汇聚人口的能力也很强。相比之下,山东就显得黯然失色。


可以这样说:经济上的均衡,和人口流动上的“保守”,是山东的基本特征。


在山东省官方公布的《山东省新型城镇化规划(2014-2020年)》里,提出到2020年济南、青岛等市城区年均增长常住人口6-8万人;淄博、烟台、潍坊、临沂等市城区年均增长3-4万人。我估计读者看到这样保守的城镇化目标,都会暗自发笑。


事实上,山东的人口竞争力就是偏弱。从2014年到2017年,广东省小学生人数增长了16%,江苏省增长了14.6%,而山东省只增长了9%。


缺少一线城市、强二线城市,是山东人口竞争力偏弱、吸引外省人口能力偏弱的重要原因。


二、“济南+青岛”<成都<杭州


一个城市的“金融机构本外币存款余额(资金总量)”,远比GDP更能反映城市的综合经济实力,而且没有受到政绩考核的污染。


济南只有1.63万亿的资金,青岛为1.57万亿。2.5万亿可以被认为是强二线城市的门槛,5万亿是一线城市的门槛。济南和青岛都无法跻身“强二线城市”,在中国内地城市的排序分别是16和18位。


从资金总量上看,“济南+青岛”没有杭州或者成都多,还不到深圳的一半。至于烟台、潍坊、淄博,这些山东GDP的大市,其汇聚的资金总量就更小。


人气不如广东、江苏,财气更偏弱,这就决定了山东经济、房价都缺乏足够的竞争力。


三、在山东买房,应该怎么选?


1、刚需,只能在本地买房。


在中国城镇化率没有达到70%之前,在中国的广义货币M2同比增幅没有回落到5%以内之前,刚需都是要买房子的,即便你生活在小县城里。


山东是一个人口整体上有增长的省份。整体来看,泰安、莱芜、东营、德州的人口是流失的,但统计包含了农村人口。在上述四个城市的中心城区,人口仍然是增长的。至于枣庄、济宁、青岛、济南、临沂、聊城、威海,人口整体增长还非常好。即便在普通地级市,长远看“有用的房子”(可以出租或者自用),仍然有保值功能。


所以,刚需、改善型肯定要买房子,而且应该在生活工作的城市里购买。


2、投资购房,最好去济南和青岛。


从上面分析可见,济南和青岛虽然在全国表现不突出,但在山东省内是鹤立鸡群的。济南虽然经济总量不如青岛,但资金总量已经超过了青岛。


我的判断是:如果中央不干预济南和青岛的竞争,则济南最终将全面超过青岛。原因很简单,济南是省会,省里的官员生活工作在济南,政策会潜移默化地有利于济南。此外,济南是陆路交通枢纽,随着高铁成网、不断提速,中国正出现“陆权复兴”的现象,大趋势有利于济南。但如果中央持续不断挺青岛,情况就不同了。种种迹象显示,青岛有可能获得“国家中心城市”的定位。此外,青岛是海滨城市,这能给房价带来“溢价”。


那么具体到济南和青岛,应该如何选择呢?


“一城”为主城区(由腊山、党家、旧城、燕山、王舍人、贤文六个片区组成),“两区”为西部城区(文昌、平安、崮山三个片区组成)和东部城区(郭店、孙村、彩石三个片区组成),以经十路为城市发展轴向东西两翼拓展。


主城区为玉符河以东、绕城高速公路东环线以西、黄河与南部山体之间地区;西部城区为玉符河以西地区;东部城区为绕城高速公路东环线以东地区。主城区与西部城区、东部城区之间以生态绿地相隔离。


至于齐河县,由于距离济南太近,估计早晚也会归入济南旗下,成为一个城区。但短期看,济南不会关照这个区域。


在济南投资购房,应该首先关注“主城区”、“东部城区”和“西部城区”。


再看一下青岛。


 


所谓“城市有效半径”,因城而异。即便是北上深,有效半径也很难超过50公里。至于强二线城市,很难超过35公里。普通二线城市,则应该在25到30公里左右。太远,就没有能力顾及到。


 


在《青岛市城市总体规划(2011-2020)》里,有这样几段话值得高度关注:


中心城区:指市区的环胶州湾沿岸地区,包括胶州湾东岸的市南区、市北区、李沧区和崂山区,胶州湾北岸的城阳区和红岛经济区,胶州湾西岸的青岛经济技术开发区。中心城区面积为1408平方公里,其中胶州湾东岸面积为581平方公里,胶州湾北岸面积为553平方公里,胶州湾西岸面积为274平方公里。


东岸城区是城市空间转型发展的重点区域,彰显青岛历史文化特色,着力加快有机更新、改善人居环境、解决“城市病”问题,走内涵式发展道路。


北岸城区是青岛市域城镇布局的空间中枢,以高水平打造科技型、生态型、人文型新城区为目标,合理控制开发时序,为建设青岛市未来的公共服务和公共管理中心预留发展空间。


西岸城区是国家批复的青岛西海岸新区的核心区域,是实施国家海洋强国战略的主体空间,引领和带动青岛市产业的升级转型。


可以看出,在目前青岛的发展战略里,“环胶州湾”成为基本战略态势。以黄岛为核心的“西岸城区”已经退居第三板块,以“红岛”为核心的“北岸城区”后来居上,已经排位第二。规划里“为建设青岛市未来的公共服务和公共管理中心预留发展空间”是什么意思,大家可以细细体会。


“东岸城区”目前是房价最贵的地方,但随着土地用尽,发展空间其实已经不大。所以,青岛最值得看好的应该是“北岸城区”。它已经被定位为“青岛市域城镇布局的空间中枢”。


结论:


对于希望在山东投资购房的人来说,以下区域显然值得高度关注:


1、青岛的“北岸城区”;


2、青岛的“西岸城区”、济南的“东部城区”、“西部城区”;


3、青岛的“东岸城区”、济南的“主城区”。


新区放在老区的前面,原因很简单:第一,有人口增量,新区可以发展起来;第二,新区对政府来说利益更大(有空地可以出让),会全力支持。一张白纸更容易高规格规划。


当然,基本原则是:买配套良好的住宅。学位第一、地铁第二、商业配套第三,不能有环境硬伤。


另外再多说一句:房子在未来大概率是“慢资产”,是长期抗通胀的工具。不适合短炒,不适合过度加杠杆,不适合“心急想吃热豆腐”的人。