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土地流拍+史上最疯狂购房,楼市酝酿新变局!

刘晓博2748205/28 10:49

这个周末,有两条房地产方面的新闻引人注目:

标签: 房地产 土地流转 房价

来源:刘晓博(ID:liuxb929)


这个周末,有两条房地产方面的新闻引人注目:


新闻一:深圳惊爆“史上最疯狂购房”


5月26日,招商地产公布了“双玺花园”第三期2栋、3栋的销售方案。由于意向购房者众多,招商地产宣布将引入两条重要规则:一是购房者要缴纳500万元的诚意金,二是在深圳首次实施“政府监督下的抽签选房”。


“政府监督下的摇号(抽签)选房”,这在很多城市都已经实施了,算不了什么。令人感到惊讶的是,“双玺花园”采取了缴纳意向金才能参与抽签的销售方式,而且意向金高达500万元。当前,不是什么人都有资格缴纳500万意向金,你首先要符合深圳购房资格;此外,如果你不是全款购房,还要符合申请贷款的条件。


所以,有媒体称“双玺花园”为“史上最疯狂购房”。


新闻二:多个城市出现土地流拍。


据报道,近来在北京、成都、杭州等城市的土地拍卖中多次出现流拍,其中仅北京就有6起流拍发生。


上述两起新闻,一个是说“二级市场(新房销售)”的火爆,一个是说“一级市场(土地销售)”正在趋冷。那么问题来了,楼市为什么出现了“一级市场”和“二级市场”的背离走势?这到底预示着什么?


我的看法如下:


1、深圳“双玺花园”之所以惊爆“最疯狂售房”,一个重要的原因是价格管制,造成了新房销售价格低于二手房,这也是大城市全面进入“新房销售摇号时代”的背景。


“双玺花园”位于深圳蛇口的海上世界片区,这里属于深圳自贸区的范围,靠近深圳当前楼市最热门的前海、后海,“双玺花园”本身就是一个高档项目,配套完善、环境优美,至少一半户型拥有海景。


这个片区的次新盘的二手房均价,至少在11万元以上,朝向好、户型好的在13万元以上。由于政府限价,“双玺花园”3栋部分低楼层户型竟然出现了8字头的售价,低于11万元的户型也比比皆是,所以被抢购是必然的。


僧多粥少的时候,一般会在两个地方出现“猫腻”:一是摇号环节作假,二是一家多人去参与摇号。现在“双玺花园”的销售方案,一是引入政府监督,试图杜绝摇号环节的作假。缴纳500万诚意金,则可以提高“一家多人摇号”的门槛。


2、土地市场流拍,有着复杂的原因,但政府对新房销售限价,是重要因素。换句话说,上述“新闻一”就是“新闻二”出现的原因。


政府限制新房销售价,让开发商利润变薄、经营风险陡增。所以开发商拿地自然变得慎重起来,对于限制条件过于苛刻的土地、偏远的土地、定价高的土地,大家都会谨慎对待。


此外,由于金融去杠杆、理财产品打破刚性兑付,都让开发商获取资金的渠道变窄,资金会变得紧张。对拿地就更加谨慎。


或许有读者会说:不对呀,财政部公布的1到4月“中国有土地使用权出让收入”达到了1.8万亿元,同比增长四成,这说明开发商拿地仍然很积极!


同比增长4成的是成交金额,而不是成交面积。过去一年土地价格暴涨,其中三四线城市最为显著,很多城市地价迅速翻倍,甚至涨了三四倍。所以,1到4月成交的土地面积,反而可能是下降的。


下面是国家统计局公布的1到4月开发商购置的土地面积增长情况,同比下降了2.1%:


下面是1到4月开发商“到位资金增速”,也在明显回落中。


这说明了什么?说明在政府严格限价下,开发商正在进入观望期,拿地热情、投资开发的热情都在下降。


3、由于去库存,中国多数城市商品房的“消化周期”正在变短,很多城市面临无房可售(主要是住宅)的局面。在需要“补库存”的时候,开发商拿地热情不断降低,这将倒逼房价上涨。


根据“易居研究院”的数据,截止2018年4月末,纳入监测的100个城市的“新建商品住宅”库存规模回落到了六年前的水平,整体“消化周期”为10.3个月。而按照住建部的规定,“消化周期”低于12个月的城市,都应该增加供应土地。


表1  100 城新建商品住宅存销比排序



(数据来源:易居研究院)


此前我在专栏里曾披露过湖南部分城市令人震惊的“住宅消化周期”,比如在韶山市住宅只够卖1.1个月了:


一方面是住宅不够卖,一方面是开发商拿地热情在下降。解决的办法不外乎是两种:


       第一,让楼市迅速入冬,让大家失去购房欲望,忘记买房子这件事;


       第二,放松新房限价,让开发商有拿地、建房子的热情。


大家说说看,最终这个矛盾将如何解决?我的看法是:限价会慢慢放松,而不是让楼市入冬。如果楼市成交量真的全面下滑,地方政府恐怕支撑不住,最终会拖欠公务员工资、拖欠PPP项目的回款,导致失业率上升