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学区房还有90%的下跌空间!

功夫财经2478505/30 19:20

中产小心!买学区房成接盘侠?

标签: 房地产 房价 宏观政策

来源:功夫财经(ID:kongfuf)


2018年即将过半,楼市风云变幻,行情扑朔迷离,买房步步惊心。哪些城市看涨?什么房子该买?什么时间下手?苦苦求索仍然找不到答案。


5月27日,欧神亲临功夫财智会《多空激辩紫禁城:楼市名利场·去与留的焦虑和抉择》线下活动,将最新的房产观点和见解与大家分享。


如果说房子是一个家庭的基石,那么孩子就是一个家庭的生命线,而孩子的教育更是牵动父母的每一条神经。当下,北京学区房政策频出,教育格局不明,学区房究竟要不要买?学区房究竟会不会升值?这些大家都关心的问题,欧神纷纷给出了答案。


以下是小师妹整理出的演讲干货,毫无保留分享给大家!一起来看欧神是怎么说的吧。


一、名校变迁


很多妈妈买房子,喜欢买一送一。


既要满足高档体面优雅的生活情调,同时希望孩子有名师指导,完成学业。


再理想不过了。


从职业的房地产角度分析,我送给妈妈们四个字:以上全错!


学区可不是“送一”的那部分,它是你用真金白银买回来的。


举个例子,一个普通的老破小原本400万,如果加了学区,它就卖550万了。


就是150万的差价!


这个150万将来能不能保值增值,是个大大的问号。


为什么呢?


我们回过头来看,15年之前,上海的市重点已经全部换过一轮了。


南京的四大名校,跟15年前的四大名校完全不一样,一家都不重复。


那么北京呢?据说海淀区西二旗“码农子女”崛起了。硬生生把一个菜场小学,升级刷到了重点小学。


所以,学校的变迁是非常迅速的,学校本身有可能腐化堕落,排名会下跌。


那么这项长期投资的不确定性风险可见一斑了。


二、独吞利益


什么是确定性的风险呢?


我们这个世界,我了解得越多,越觉得时事艰辛。


一家店铺,绝不是你小菜烧得好,餐饮就可以赚钱的。


工商,税务,卫生,消防,环保,街道警察,一定得方方面面都摆平了。生意才能做下去。


做任何事情,一定要记得“将士分享”。


利益均沾的事情,才会有人帮你抬轿。胸襟越是宽广,生意才能做得越大。


买了学区房,妄图它长期升值,是极端愚蠢的人。


如果你在北京西城区,30㎡1200w,买了一套“知名”学区房。


你指望学区房继续升值,1000,1200,1500,1800,躺在那里睡大觉,有人乖乖奉上劳动血汗,供你升值。


你独吞了所有的利益。


老师,学校,教委,城建,甚至税收交易所,其他人分到钱了没有?


没有。


你独吞了所有的利益。


老师辛辛苦苦提高“教学质量”,爱莘如子。把一班顽劣不堪的孩子,培养成好苗子。把中产孩子培养出眼界。


老师赚钱了没有,加工资了没有。没有。


学校赚钱了没有,涨学费了没有。没有。


教委赚钱了没有。卖择校名额了没有。没有。


你像美国人一样,交高额的“学区税”,养地方城建了没有。没有。


甚至连频繁的交易性税收,营业税+契税,也没有。


你连物业费都没交。


教师+学校+教委+工商城建+税收财政,所有人都没有拿到好处。


那注定是什么结果呢?大家一起来掀桌子。


IP没有庄家,别说抬轿子的人,就连“看守”轿子的人都不足。


三岁小娃,持百金行走于市。结果会怎样,会有人“抢”你。


三、庄家撤退,下跌无底


今年,北京西城区“重新划片”呼声出来了。


海淀区西二旗“码农子女”崛起了。硬生生把一个平民小组,升级刷到了重点小学。


对于有钱人,他们更喜欢读国际学校,私立民办。也没什么兴趣接盘“1200w,30㎡”。


就“学区房”小业主们本身,他们的组织呼声也是分散的。


甚至都不愿意每年拿出1%的资产,组成游说,组成行业协会集团。


势如累卵,势如累卵啊。


怎么看,都像是最后一棒。


只要“学区”政策稍微一调整。不再和户籍,学籍挂钩。又或者民营办学更放松一点。


甚至哪怕什么都不做,“西二旗”码农再多几年时间。


西城区的学区房,分分钟崩溃。下跌无底啊。


像这种30㎡,1200w的房子。如果刨去了“学区”的概念,谁会去住污水臭虫旧破房子,盲流民工么。


单纯卖“房子”,北京瓦房老破小,能值多少钱。50W,还是100W。 


学区房有跌去-90%的风险。


上升下跌,风险完全不对称。