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同一天!深圳天津出猛招,房价利益共同体前方懵懂

杠杆游戏2799606/06 11:20

房价利益共同体正在汇聚,越来越庞大

标签: 房地产 房价 宏观政策

来源:杠杆游戏(ID:ZhangYinyin0903 )


同一天,我国两座超大城市深圳、天津,发布重大楼市相关政策。



深圳准备从2018年起,新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%等。对了,还说人才住房可以6折买,对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。


天津则表示,坚决遏制投机炒房,擅自放松购房条件将追责。


上述大招意味着什么?在杠杆游戏看来,可能释放的信号意义,不局限于深圳、天津,而是从中可以看出未来我国楼市的一些走向。


1


深圳住宅供给方式学习新加坡、香港,房价进入天价时代,新的普通中产靠租房、各类保障房包括公租房解决居住问题


有必要说的是,深圳的深化住房制度改革计划,还只是一个征求意见稿。


这份意见的全称是《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,于6月5日,深圳市住房和建设局对外发布,向社会各界征求意见。


意见稿披露,深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,并计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类,计划到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套, 其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。


媒体说,此举为“房改”20年之后的重大调整。其中,保障型住房比例不低于60%的举措引起广泛关注。


首先,杠杆游戏先做一个总量和结构分析。170万套,2018年开始,到2035年,总计18年,年均接近10万套。


而这两年,深圳年常住人口增速都在五六十万。


当然,部分群体,有些对居住的要求没那么高,比如还有的通过宿舍、城中村、自己租房包括群租等解决。但即便如此,如果未来深圳人口增速维持这个速度,显然,这个供应计划,从总量上说,可能还是显得有些紧巴。


而未来,深圳,商品房未来仅占4成。也就是说,只有70万套左右的商品房供应,年均不到4万套。


深圳有多少实际需求,不需要杠杆游戏列举数字,以前我们分析过。而中国人,总是希望要买个房子的。


从这个角度说,如果不发生金融危机、经济动荡,意味着深圳商品房未来将成为稀缺资源。而稀缺的东西,一定贵。所以,可以说,深圳房价进入天价时代。


2016年时,杠杆游戏就曾撰文预测,深圳房价长期看将香港化——一个字,就是贵。普通中产,要靠工薪买房,未来会越来越难,甚至需要不止一代人的努力。


但是就业在这里,深圳的各项条件这么好,很多人不会离开,怎么办?这份意见稿给出的方案是,各类保障性住房,包括公租房。


这么说的话,杠杆游戏认为:


1.深圳住宅供应方式越来越向新加坡、香港靠齐;


2.深圳房价进入天价时代;


3.普通中产要越来越靠各类保障房,包括公租房解决居住问题;


4.因为新增供应总量还是显得紧张,会有越来越多人在临深地区置业,圆自己的房子梦;


5.相对新加坡较好的公共住房条件,深圳各类保障房,特别是公租房的品质、面积还是不如新加坡,相对更接近香港一些。


2


结合天津坚决遏制投机炒房,擅自放松购房条件将追责通知看,释放出中央调控不放心的决心


首先再啰嗦一句,上文深圳的意见稿全称为,《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》


分解来看,有这些关键词:深化住房制度改革、多主体供给、多渠道保障、租购并举、住房供应与保障体系。


而天津市政府发布的通知名字叫,《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》。


该通知明确,严格落实天津市房地产市场调控政策,加强购房人购房资格审查,对不符合调控政策规定的,不予办理相关购房手续,坚决遏制投机炒房。对擅自放松购房条件的,将严格进行追责问责。


从上述两份文件(意见稿)中,杠杆游戏读出了这些意味:


1.住房制度改革势在必行,深圳房价涨时打头阵,解决高房价让中产有房子住,不管是否买得起时,深圳依旧是领军者。


特区、试验者,深圳与生俱来的符号。未来,体量较大的城市,都会有类似改革。


2.深圳的多主体供应、多渠道保障虽然都有“多”字,但详细去看意见稿可以发现,很明显,实际的土地主要供应方还是地方政府。


这就意味着,未来握住土地供应多寡、想要主导房价的,依旧主体明确。


3. 租购并举、住房供应与保障体系,意思是说,未来商品房买不起,一方面可以自己想办法,比如买到郊区,或者其他行政区。另一方面就是接受租房。只要你有工作,你租房,你应该有的各项公共产品,还是有的,比如最关心的教育。


只是,抱歉,房子买不起是没有的。打折的人才房,主要是给人才的,而且总量还是有限的。至于地段好不好,那是另外一回事。


4.各大城市未来在做上述努力同时,调控继续。天津说得很明确,坚决遏制投机炒房。对擅自放松购房条件的,将严格进行追责问责。


实际上,这一轮调控执行非常到位的,杠杆游戏觉得主要是北京、环京、上海、天津等。这些地方为什么执行到位?因为靠近权力中心,他们懂事,他们知道未来的政策走向。


天津此举,一来是对“海河英才行动计划”发布后,落户人群太多、太踊跃的回应;二则表明,中央对调控迄今没有放松的意思。


说了这么说,很多杆友肯定想问,调控倒是不放松,但我国房价未来到底怎么走?比如调控这么久了,主要地方的房价依旧是在涨。


那就请看下文。


3


房价利益共同体正在汇聚,越来越庞大


其实上文第一部分,杠杆游戏已经拿深圳举例了,房价怎么走。深圳当然比较特殊,而更多的不错、体量较大城市房价,则可以在深圳基础上打折理解。


说直白一点,较大体量的城市,在没有外力的情况下,相关方已经默认其高房价。通过高房价,抵御资本外流压力,解决债务可持续,实现基建的升级,完成更大城市化。


对于个人也是一样,相关方面希望通过房价实现部分人群的财富增值,而且是绝大部分有房的群体,希望他们都获得这一溢价,让这个社会有更多利益共同体,社会更稳定。


实际上,人才争夺战是不是就是这样?让没房的人赶紧买房,赶紧落户,赶紧分享到房子溢价的好处,当然可能也是接盘。


但这个盘只要有人接了,也就有人可以套现;账面上,就有更多人实现财富的溢价。


叫你来做人才,让你来买房,是不是有点城市合伙人的感觉。你要不买,你就不是合伙人,你也不配获得收益。


通过调控、资金和板块的轮动,一二线的人都房子溢价了,三四线也分享到这一好处。然后大家都很开心。


自然,房地产相关的行业也开心,经济也取得稳定。当然,并不是每个人都有资格套现。


现在的招就是稳定高房价,慢慢拆弹、慢慢调整经济,通过时间换取空间。这步棋当然不是完美无缺,怕的就是外力过大。


汇率、美国经济走势、全球金融货币风险、美元加息……始终都可能制造意外。而外部环境决定我们的宏观和货币政策。


所以说,我们房价到底能不能控制住,顶层看宏观背景、货币政策。如果外部因素造成全国都处于稳定、下跌通道,这个城市很难独善其身。大趋势就是大趋势,不是谁可以随便扭转的。


就像2013-2015年那几年,大部分城市房价都是稳定的,甚至一些城市是阴跌。彼时,即便是房价最高的深圳、北京、上海房价也是比较稳定的。


同样,2015年底启动的这一轮上涨,也是很难逆转的。因为全国都在涨,没有谁可以不一样。无非是深圳先涨,京沪跟进,合肥、郑州、武汉接力,然后成都、西安、重庆最后暴力拉升。


接着等这些主要城市都涨起来后,调控的深入,资金、板块继续轮动,三四线城市,甚至一些县级城市也从去库存变成抢房、房荒……


而到这一步,周期基本也就见顶。这个时候,调控补丁越打越多,单纯炒房资金实力不雄厚,已经不合时宜。


但是偏偏人才争夺战冒了出来,解构了部分调控政策,制造新的需求;因为限价导致的新房、二手房价格倒挂,套利空间明显,各种摇号乱象跟着出来;还有供给始终牢牢掌握在地方政府手上……


于是,这一轮房价的上涨周期特别漫长。


只是不知道,通过让越来越多的人,分享到房子溢价的账面财富收益,是否我们这个社会的利益共同体就可以真的凝聚在一起。这是不得已的办法,似乎也是好办法,


信号枪在谁手上?