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一线供地哑火,二三线同比大涨!楼市未来何去何从?

杠杆游戏1052306/11 15:22

住宅楼面成交价TOP10城市,杭州夺冠,南昌成最大黑马

标签: 房地产 房价 宏观政策

来源:杠杆游戏(ID:ZhangYinyin0903 )


楼市下跌的信号似乎越来越弱了。


最近貌似流行各种对骂群,看各路群友的截图,那文风之豪迈也是开了脑洞。杠杆游戏在想,如果把地产商和刚需族们拉到一个群里,会上演怎样的“战况”呢?


最近中指院发布了2018年5月,全国300个大中城市的土地市场交易报告,地价的波动或许对房价影响有限,但作为供给端,市场情况如何?于楼市而言还是具有很大的参考意义。


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整体供求止跌回升,一线哑火二三线升温!


  还是先来看看总体的情况:



图1.2018年5月全国300个城市土地市场情况  图表来源|中国指数研究院


如上图1所示,5月的土地市场,无论是供应量,还是成交量以及土地出让金方面,环比4月都有了较大幅度的提升。


同比方面更甚,成交面积比去年同期增长近半,一定程度上也反映出,随着调控深入,越来越多的城市开始增加土地供应。


楼面均价方面则保持平稳,环比微涨0.1个百分点,同比小涨3个百分点,溢价率则继续保持同比下降的态势,不过值得注意的是,环比的溢价率上升较大,比上个月上升了11个百分点。这意味着什么?


当然,一二三线城市各自房情不同,表现在土地市场上,也会有差异。如下图:



图2.2018年5月各线城市土地市场情况  图表来源|中国指数研究院


上图2可以明显看出,一线城市与二、三线城市的土地市场情况分化似乎越来越大。一线城市环比、同比全面哑火。无论是出让金方面还是楼面均价,均大幅下滑。


这一点和四月的情况略有不同,4月份同比虽然腰斩,但环比仍然呈上升的态势,而到了5月,环比、同比全面腰斩,而且斩的更多!溢价率则为0。


仅从土地市场来看,想要在一线投资楼市,真的要做好持久战的准备了。


而二线楼市正好相反!环比来看,市场虽略有降温,但看同比的涨幅就知道,补涨的态势似乎还比较明显,溢价率环比也有所升高。


当然,受调控深入的影响,溢价率在持续下降,像去年那样火爆的场景一去不复返了。


三线城市则呈全面飘红的态势,无论是环比还是同比,涨幅都不小,看来受一线调控溢出效应的影响还在持续。


此外,一、二、三线城市的整体溢价率同比均有较大幅度的下降,尤其是三线,下降了34个百分点。可见,各线城市的土地市场都已经逐渐回归理性,这是否有助于房价回归理性,接下来就看政策怎么变了。


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住宅楼面成交价TOP10城市,杭州夺冠,南昌成最大黑马!


总的来说,2018年5月的土地市场,一线是彻底哑火了。四座一线城市,除了上海有少量住宅用地推出和成交,北京、广州、深圳三座城市均住宅供地供应及成交数均为0。


5月住宅地楼面成交价前10的城市里,无意外地东部城市占了绝大多数。长三角依然热门,东南沿海城市如厦门、福州也表现抢眼。


最大的黑马当属南昌。4月还默默无闻,5月一跃进入榜单前三。南昌楼市需要警惕的是,供应量的不足,这让南昌房价有不小的上涨压力。


最近该市刘建洋市长明确提出继续加大住宅用地供应力度,要求南昌市本级要在年度住宅用地计划供应规模3900亩的基础上再增加50%的供应量。大致6月中下旬会出台详细的土地规划。后续或许能稍微缓解下供求紧张的局面。



图3.2018年5月住宅用地楼面成交价top10  数据来源|中国指数研究院  制图|杠杆游戏·张银银


另外值得一提的是天津,上个月因其人才引进计划而掀起了不小的波澜,目前来看,对5月的土地市场影响似乎并不是很大。


前几天,天津方面也发文表示,坚决遏制投机炒房,擅自放松购房条件将追责。稳定房价的决心大大的。


土地出让金方面,杭州262.5亿元领跑,是第二名的南京出让金额的两倍多。不得不感叹,网红城市就是不一般啊。


这几年杭州发力明显,也吸引了大量外来人口前往。2017年杭州常住人口和职工参保人数都增幅明显,甚至超过了往年几年增幅的总和。这房价也是要齐飞的节奏?



图4.2018年5月全国土地出让金TOP20  图表来源|中国指数研究院


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前5月:一线城市宅地成交不济,热点二线成交量增幅明显,溢价水平保持低位


接着来看看十座重点城市的土地供求情况。



图5.2018年1-5月十大重点城市住宅用地供应情况  图表来源|中国指数研究院


从上图4看到,供应大市重庆一如既往地领先,其次是天津、武汉、杭州、成都和南京。都是热门城市,也是各种楼市榜单上的常客。


此外,北京、上海、广州三座一线城市,从去年就开始深入贯彻调控,供应能在已经增了一波的情况下,继续稳定甚至小涨,也是不容易。


当然,供应的土地未必都会成交。杠杆游戏注意到,成交量最大的为重庆,侧面也反映出重庆楼市的热度尚未退却。具体见下图5:



图6.2018年1-5月十大重点城市住宅用地成交情况  图片来源|中国指数研究院


从图5可以看到,除开数据小到忽略不计的深圳,广州是唯一一座成交较去年下滑的城市,幅度还不小,为19%。


   溢价率方面,排在前三的为杭州、成都、重庆。这也是和这三座城市的楼市火爆程度成正比。不过,尽管排名靠前,但除了杭州外,成都、重庆实际的溢价水平已经比上个月低了。



图7.2018年1-5月十大重点城市住宅用地溢价水平变化  图片来源|中国指数研究院


总的来说,随着调控的步步深入,一线城市的宅地供应在经过去年的一波增加之后,继续保持与去年同步的供应节奏,二、三线城市5月的土地市场的情况虽然有所升温,但不至于夸张,且土地供应量、成交量增幅明显,溢价水平保持低位。


至少从供给端来说,对刚需而言,情况还算乐观。只是受市场气氛影响巨大的楼市,反馈到需求者层面时不知又会有什么变动呢?


本文所有数据源自中国指数研究院,如有疏漏、不完整和杠杆游戏无关