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胡景晖呼吁国家队入股——长租公寓机构为什么灭不掉?

小白不菜1097308/27 13:51

这几天甚嚣尘上的长租公寓推高房租一事,正在愈演愈烈。

标签: 长租公寓 监管 房地产

来源:小白不菜(ID:xiaobaibucai521)


这几天甚嚣尘上的长租公寓推高房租一事,正在愈演愈烈。


杨姐跟胡景晖交流了一番,胡景晖告诉杨姐,作为一个国民经济的刚需行业,最终很有可能的结果就是——国家队进入!


“正规机构现在份额大、现金多,现在刹车、纠偏还来得及,一旦房租上去了,再由于各种机构由于经济原因真的发生大面积爆仓,后果不堪设想。所以在这方面正规机构能发挥的作用,例如市场引导的作用,包括产生蝴蝶效应的作用,也是最高的。”胡景晖说。


而当杨姐问道,如何根治长租领域的乱象时,胡景晖表示,非常简单——国家队进场!


“控股或改组这些中介机构、改组公司,董事长由国资派遣,还要有党委书记,总经理可以是行业里一个比较纯熟的操盘手——最终一定是要这样解决,因为房地产经纪和长租公寓这样关乎国计民生的行业,长年以来被私人资本、私企这么多年已经玩坏了,光靠约谈和承诺是解决不了问题的。一而再再而三地让政府头疼和光火,最终的结果就是国家队进场。”胡景晖称。


是的,当年公交领域的小巴,一旦允许私人经营就乱象丛生——超车、超载、骗客、欺客,最终这个关系到大众利益的领域还是收归公共管理部门才算作罢。


而现在的长租公寓跟小巴一样,且更有过之而无不及:300多家品牌长租公寓企业和数百家长尾的中小公司,这上千家机构,如何保证其中没有想赚一笔就跑路的?


但是,看起来,胡景晖给行业开出的“药方”也是管,而不是灭——这个行业“灭”不掉!也不能灭!


一,为什么长租公寓不能被灭?


必须说,人们对长租公寓的需求已经成了“刚需”——这些需求其实并不单纯来自于房地产商的生意,而是租客一方的“需求升级”。


首先,增大了出租房的供给量,提高“合租”品质!


在房租涨起来之前,其实北京有大约750万套存量房(大约1600万间)是没有进入租房市场的,原因就是房东嫌出租太麻烦、太操心——什么修灯修窗户秀水电,租客要是不靠谱一点再在房间里搞点不好的事情,艾玛,还是挺糟心的。


因此有很大一个存量的房屋其实没有进入租房市场。必须说,长租公寓的管理方式,让这部分房东愿意把房子拿出来出租,而且一签就是四五年,绝对增大房屋的供给量,也在一定程度上保证了房源的稳定。


这对于北京接近2200万的常住人口来说至关重要——如果存量房不入市,供小于求,房价能不上涨?


而在所有出租房中,合租占比非常高,这个市场随着整个住房租赁市场的兴起而“水大鱼大”——中国租赁市场估值已达万亿级别,合租市场不可小觑。


以北京为例,约70-80%的出租房源里面都处于合租状态,合租市场GMV可达每年千亿——长租公寓把房子整理得水葱似的,能够满足城市年轻白领的需求,特别是对于合租的促进作用还是很显著的。


毕竟,合租比整租价格更占优势,受应届毕业生或经济基础较薄弱的年轻人所喜爱。这类人租房更考虑性价比,首选租金低、面积小、合租的房源。除了价格外,合租还有更亲密的社交优势。2014年,一部国产剧《爱情公寓》火了,一群活力四射的少男少女在一栋房子里发生的友情、爱情故事让许多人向往合租生活的斑斓美妙——不仅是合租市场,整个住房租赁市场都很重视社交运营。


其次,担负集中装修的责任。


城市中租房的主力军,不可能是农民工,而是那七八千万的学生群体和白领,80后、90后,甚至00后们,他们大多是家中独子,娇生惯养的多,有哪个能忍受老房子?他们大多希望能够住在一个简洁明快的环境中,但这样的房子市场上肯定是少数,更多的房子是老旧破败,房东懒得搭理。


那些出身于房地产商的集中式长租公寓也就罢了,他们装修起来还是比较方便的。而分散式长租公寓却没那么容易。


事实上,分散式长租公寓的房东们,即便有心捯饬捯饬房子以及日常做些维护,也会囿于装修成本而望而却步——然而这正是蛋壳这类长租机构们的存在感。他们可以凭借大量的装修和维护来降低材料、人力成本!当然,对租客来说这虽然是一个隐藏的福利,但从成本均摊角度看,仍然是“羊毛出在羊身上”。


第三,承担空置损失


但是,也有些“羊毛”是长租公寓们必须承担的,例如装修期间的成本以及租不出去时的空置费——这就是为什么有些公司刚刚装修完就不顾环保的问题立刻将房子出租出去。


此外,这些长租公寓品牌正在做的一些事,其实也在提高整个社会的效率:例如日益减少的带客看房——在智能化的趋势下,很多长租公寓采用了电子门锁、人脸识别、指纹识别等科技产品,为看房人节省了不少时间——这一点,个人房东其实很难做到……


第四,汇集租房信息


随着城市人口的增长,外地人对城市里租房信息的需求也会一路走高。这个时候,让这些租客去网上找房东一家一家沟通也不现实,长租公寓手上集中起来的信息就成了不可或缺的服务。


第五,提供统一的房间服务


更有一点,就是很多租客会有一些保洁等等需求,坦白地说,这也是半刚需的服务,如果从58同城上找人其实还没有长租公寓们提供更加安全和有保障。


然而,尽管长租公寓机构很重要,但这个原本盈利模式清晰、很有前途的一个行业却在引入金融玩法之后,变了味!


二,长租公寓是个好产品——如何能不被一颗苍蝇屎(或者说很多潜在的苍蝇)玩坏了?


长租公寓领域目前还有300多家是在试图做品牌、做百年老店的公司——像杭州鼎家那样的公司虽然有很多,那么这个行业要怎样规范才好呢?


在杨姐看来,要量和质齐抓:


第一,凡是牵扯到金融贷款类服务的长租公寓机构,必须有牌照——抬高市场准入门槛。


第二,市场刚需情况下,更需要冠寓、泊寓、蛋壳等等品牌机构,而需要清除那种没有信誉资质、没有规模的公司


第三,国家队以股份制进入是一个很好的办法,因为国家队会从民生角度考虑,而不是纯资本回报率


第四,   在市场中进行平衡,几家公司,不能出现一家独大,垄断产生胁迫,此前中国网民已经饱受了垄断地位公司带来的苦楚,在长租领域,不能再发生某个房产中介垄断全国房产信息的状况!不能任由逐利的民间资本去任意推动和控制这个行业的并购整合。


因为,房子在中国,是基本民生需求。


杨姐点评:


公正地说,前两天那篇文章说“长租公寓比贩毒还赚钱”,姐真心觉得这是个“标题党”,长租公寓绝对是个苦逼的活,或许也就是因为太苦逼,成了导致了杭州鼎家“轻松破产”的重要诱因之一!


鼎家的租户有4000个,就算按每个租户一年租金5万算吧,一年的资金汇集在一起就是2亿!然后还得雇佣那么多中介,抢房源,装修,再出租……


尽管我们不知道这个长租公寓公司干了什么导致破产,但看起来它没有付出多大的代价就占有了租金贷的“贷款”——2亿。如果要让他去赚租金差价获得这些收益恐怕十年二十年也做不到,你叫他如何不“轻松破产”?


这不仅让人心下恻然:犯罪成本太低!


在美国,破产是有沉重代价的——姐记得哪个书里说过,在美国只要你宣告一次破产就,这个人终身不得再注册另外一家公司,或者做法人。而在中国,破产竟然是那么的零成本,既没有任何信誉上的负面积累,又没有任何品牌损失,坦白地说,这是整个社会多个环节脱节的缺失。


当然,鼎家是不是恶意破产以及国家怎样去判断这样一个公司负责人可能是另一个漫长的过程,也是另一个话题(听说这个创始人手上已经注册了28家公司)……但是现在摆在我们眼前的,是长租公寓这个行业可能被这个“苍蝇”引爆一连串的暴雷。因为,像鼎家这样的玩套路的公司,不止一家。


这就是胡景晖口中的“长租公寓爆仓,一定比P2P暴雷更厉害”!


这些小的私营房产中介,不想做百年老店,不通过上市正常退出,手握巨额资金,可以零成本脱身——破起产来岂不不亦乐乎?