下拉 二维码
环球老虎财经

商务合作 请您联系 胡坤云(15538185779) WX:hukunyun335 huky@laohucaijing.com

媒体合作 请您联系 Wilbur (15988172629) WX:281177407 yangwb@laohucaijing.com

扫描二维码,添加环球老虎「寻求报道小编」为好友

满足以下条件,获得更高通过率:

1、贵公司为A股、港股、美股上市公司 2、贵公司正在进行并购重组或战略调整 3、贵公司正在发生重大融资 4、贵公司的产品具有行业性的重大意义
信息举报或投诉可联系:
tousu@laohucaijing.com

逆势加杠杆的绿城中国

环球老虎财经 韩理1965808/29 08:05

三年前,绿城中国引入大股东中交,大幅度降低了自己的负债。但降低负债率并不是绿城中国的最终目的,随着绿城的规模再次扩展,其负债率也有再度抬头的危险,同时也再次凸显了绿城中国低周转率的根本问题。今年7月,绿城中国提出了高周转,这或许是其逆势加杠杆的原因。

标签: 绿城中国 加杠杆 资产负债

8月28日,在一份靓丽业绩公布之后尚不足一天,绿城中国便开启大跌,7.80元的股价刷新一年新低,利润倍增似乎对绿城投资者毫无意义。


8月27日,绿城中国召开了业绩发布会公开了2018年半年报。今年上半年,绿城中国营业收入为335.34亿元,较2017年同期的104.49亿元,增加220.9%;本期本公司股东应占利润23.35亿元,较2017年同期的12.29亿元增加11.06亿元,增长90%。


而就在业绩会当天,绿城宣布与第一大股东中交签订“关联”合作,拿下30个总价接近2500亿的项目。另一方面,在回答对公开市场投资的态度时,绿城中国却又表示今年逾800起土地拍卖流拍,对公开市场持“谨慎”态度。


今年以来,绿城中国无论是在发展路径还是拿地政策上都展现了一个“不一样”的绿城。8月初,早在2009年就加入绿城的曹舟南辞职,引发了外界的关注,接任者是从中交空降的张亚东。


在地产圈一直有一种说法是,“像万科学品牌,向绿城学品质”,而在绿城内部更习惯以“我们的作品”来描述他们建造的房子。为了满足创世人宋卫平死磕房子质量,绿城的运作一直牺牲了房企的周转期而代价,从而导致了绿城极高的负债率,曾几度被传出资金链断裂的传闻。


2014年底,在与融创中国“分手”之后,绿城“卖身”给了中交。三年半的时间,中交与绿城中国似乎终于找到了和谐相处的方式,也为绿城找到了一条发展路径,加杠杆加周转。高杠杆一直是绿城的“隐痛”,在目前房地产企业去杠杆的背景下,选择在此时加杠杆是否是最好的时机?


为高周转逆势加杠杆


在绿城业绩发布会上,新任行政总裁张亚东对今年实现1600亿的目标很有信心。 截至2018年6月30日止六个月,绿城中国累计取得总合同销售面积约399万平方米,总合同销售金额约754亿元,较去年同期的595亿元增长约26.7%,创历年同期新高。完成了全年的1600亿销售目标的47%。


张亚东的这种信心是建立在绿城的足够的货值储备基础上的,其表示“绿城现有8000多亿的货值,即使现在一块地不拿,未来三年实现2000亿、2500亿的销售也是非常现实的。”


据半年报显示,上半年绿城新增地块共19个,总建筑面积约440万平方米,归属于绿城的约244万平方米,总成交金额约248亿元,归属于绿城的地价款约184亿元,预计可售金额约745亿元,归属于绿城权益约433亿元。


此外,截至2018年6月30日,绿城集团共有土地储备项目106个(包括在建及待建),总建筑面积约3297万平方米,权益建筑面积约为2073万平方米;总可售面积约为2323万平方米,权益可售面积约为1438万平方米。另外绿城管理集团总体管控项目合计达250个,规划总建筑面积约5348万平方米。


而为了拿下这些地块,今年年初绿城中国拿到了300亿元的直接融资。而在提出“高周转”的目标之后,绿城中国在境外融资14亿美元。


7月,绿城中国先后从由汇丰银行牵头的18家香港主要银行,及中国银行(香港)有限公司成功获得两笔总计14亿美元的低息无抵押贷款。其中,与由汇丰银行牵头的香港18家主要银行签订关于为期三年期等值美元8亿银团贷款的协议,贷款为期36个月。与中国银行(香港)有限公司签署6亿元的双边贷款协议。贷款分为两笔,分别是为期三年、年利率为伦敦同业拆借利率(LIBOR)+2.80%的3亿美元定期贷款,以及为期五年、年利率为LIBOR+3.30%的3亿美元定期贷款。


事实上,融资对于绿城来说并不陌生,多年来绿城一直在融资的路上疲于奔命。但是能以如此低的利率,无论是对绿城还是评级内房企业来说,都是出乎意料的。据悉,这两笔贷款目前是评级内房企业境外贷款中年期最长、利率最低的。


虽然绿城极力表示能拿到中银香港的融资,是由于二者一直保持的合作关系,但是如果没有母公司中交的背书,或许这一切并不会存在。早在2015年8月,绿城发行美元债,因为有中交的支持,才将融资成本从8.5%下降到5.785%。


正是如此,在外界质疑绿城融资成本的时候,绿城才如此有底气的向媒体表示,目前我们的融资成本并不高。


而除此以外,今年年初绿城中国曾发行30亿元的公司债。


负债回升?


在外界的眼中,绿城一直是房产界品质的代言人,宋卫平是绿城中国的创始人,此人造房子死磕质量,从而建立了后来绿城的口碑。但是口碑绿城的建立却是以牺牲周转速度作为代价,重资产模式下,低周转率,同时追求规模化,就意味通过高杠杆来支撑,在2004年、2008年和2011年,绿城几度曝出资金链即将断裂的传闻。


当然高财务杠杆并不意味着企业的危险,但是如果周产周转率和去库存的能力并不突出那将可能会造成企业致命的问题。绿地高品质好地段的“作品”也没有为其带来高利润,2014年绿城的毛利率由2013年的30.27%下降到25.38%。


2014年可能是绿城最艰难的一年,不擅长会计报表的宋卫平再次将绿城折腾进了死胡同。2013年,房地产行业实行了严厉的限购政策,“去杠杆”压的绿城中国喘不过气,宋卫平在2014年试图以降价的方式来回笼资金,但是杭州是政府出台的限降令打乱了宋卫平的计划。


坊间传言,宋卫平曾希望龙湖集团的吴亚军能买下绿城。后来宋卫平找到了融创中国的孙宏斌,2014年5月,融创中国以63亿港元收购宋卫平等人所持有的绿城中国24.313%的股票,成为第一大股东。不到半年,宋卫平公开反悔,无论双方如何捍卫自己的利益,最终的结果就是宋卫平收回了自己的绿城。


不久之后,宋卫平又为绿城找到了另一个买主,2015年3月,中交收购绿城股份正式完成。中交的入股确实大大降低了绿城的偿债压力,2014年底,绿城的净资产负债率高达93.5%,而据今年的半年报显示,这一数值已经降低至55.1%。但是降低负债并不是唯一的目的,在降低负债同时要持续发展才是绿城的目标。据绿城执行董事李青岸表示,下半年绿城的净资产负债率会适度增长,可能会到60%-70%。


值得注意的是,虽然绿城中国净资产负债率得到了大幅度降低,但是2015年-2017年的资产负债率一直处于上升趋势,分别为74.63%、76.84%和80.16%。对于这家曾经饱尝高杠杆之苦的房企来说,资产负债率又出现了抬头的趋势。


因此中交入股就如同当初九龙仓入股一样,对于绿城的负债率只能缓解“阵痛”而已,而绿城最根本的问题是,周转率低。数据显示,绿城中国2017年的存货周转率仅为0.31。同时,从总资产周转率来看,绿城中国的总资产周转率0.208。


本文系环球老虎财经原创文章,未经授权严禁转载或镜像,违者必究。