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房地产行业点评:房产税渐行渐近,行业步入新周期

申万宏源研究708092018/09/07 18:28

7月底政治局会议关于‘坚决遏制房价上涨、解决房地产问题’的表述,让市场期待个人房产税有望今年破局。此后根据8月初的媒体报道,中国房地产税法草案已经初步形成,目前正在细化和完善中。

标签: 房地产 房产税 城市格局

来源:申万宏源宏观(ID:swsmacro)


7月底政治局会议关于‘坚决遏制房价上涨、解决房地产问题’的表述,让市场期待个人房产税有望今年破局。此后根据8月初的媒体报道,中国房地产税法草案已经初步形成,目前正在细化和完善中。


个人房产税在中国。中国1986年以来就对企业持有房产征收房产税,但对个人持有的住宅正式开始房产税征收试点始于2011年,彼时高层选择了上海和重庆作为两大试点城市,对二套房以及存量别墅开始征税,但税率偏低、给予豁免面积较高、且在原始购买价格上征税。


房产税细节猜想。但随着今年上半年以来多数地区房价依旧居高不下,市场关于房产税的预期逐日剧增。我们认为作为政府手里所剩不多的调控牌,房产税的推进会比较谨慎,难点在于税率的把控(美国各州的税率在0.28-2.35%不等)。


可抵两成土地收入。中国2017年底人口总数达13.9亿人,其中城镇人口8.13亿人(城镇化率58.5%),而城镇居民人均居住面积约36平米。


高房价城市税负偏重。全国平均数据来看,以三口之家为例,人均有25平米纳税面积,按照目前全国住宅均价7700元和1%的税率计算,一年需为超过免征面积的部分缴纳约5775元房产税,相当于家庭全年可支配收入的8%,若人均豁免面积60平米则仅占收入1.6%,而美国各州房产税税负占到家庭年收入的比例在1.2-10.3%不等,均值为3.4%。


中国房地产新格局。在宏观政策因贸易战而进一步转向货币和信用双宽松的大环境下,即便房产税可能出现实质性进展,我们不认为目前所有的房地产调控政策会急于退出。我们因此维持行业低配评级,目前行业负债率高企、利润率承压,基本面下行风险尚待逐步释放。