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征什么空置税啊,还不如把多余的房子全炸了?

功夫财经5244610/19 15:57

2013年,中国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,城镇空置房为4898万套,总供给为5248万套住房。

标签: 资本市场 房地产 投机

来源:功夫财经(ID:kongfuf)


2013年,中国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,城镇空置房为4898万套,总供给为5248万套住房。


中国住宅之所以会有大量的空置,主要是因为中国特殊的城市化所导致的。


最近国务院参事、前住建部副部长仇保兴关于房屋空置的言论,因其接近决策层的身份,引来了媒体的高度关注。


从媒体的报道来看,仇保兴关于房地产空置税的表态分为两个部分,一是对空置率的事实判断,二是解决方案。仇保兴认为,我国房屋空置率比较高,但不同城市的空置率并不一样,“像鄂尔多斯空置率是70%,北京空置率在百分之十几到二十。”


那么,如何解决这么高的空置率?仇保兴开出的药方是,空置税。他认为遏制房地产投机、房地产泡沫是一个长期、艰巨的任务。为了理性遏制、逐步烫平房地产泡沫,“房地产税应该分解为四个税:率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税,然后再从容考虑物业税。”


关于住房空置税的争议由来已久


我们先把仇保兴对住房空置的判断和药方放在一边,先来回顾爆发在2014年的一场住房空置率大讨论,当时的这场讨论比现在仇保兴演讲引发的关注大多了。


事情是这样的,2014年上半年,西南财大中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)在《中国城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014报告》称,2013年,中国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,城镇空置房为4898万套,总供给为5248万套住房。该数据一经公布,就引发了很多人的反对,比如任志强认为这绝无可能,他曾作了如下表述:


“从1998年开始房改计算,至2012年共竣工住宅95亿多平米。加2013年11亿,约106亿平米,约1亿1千万套住宅。其中房地产开发为6700万套,净增约70亿住房面积。
按1998年的城镇化率计算,至2013年城镇新增人口约2.2亿人,折算为6000多万个家庭。其间年结婚与离婚新增的家庭量为年800万对结,300万对离到年1300万对结,380万对离。按城乡对半计,城镇新增约七千万个家庭,可以肯定城镇新增家庭住房户数,要超过新建住房套数。”


而后西南财大中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁也对任志强的判断做了反驳,认为任志强低估了目前的空置率,因为当时净增住房面积比任志强判断高80亿平。


尽管甘犁认为当前的住房空置率很高,但是他的解决方案却是独辟蹊径。与一般主张通过房屋空置税等来解决的办法不同的是,他在接受媒体采访谈到:“要让这个空置房被消化掉,流转起来,我主张下一轮取消或减少在二手房交易中的税费。”


依据就在于这样风险就会在老百姓中重新组合,组合以后,市场风险会大幅度减缓,从而帮助房地产市场软着陆。换句话说,甘犁主张减少房屋交易的成本。


空置税提议为何易获舆论支持?


为什么很多人主张通过开征空置税,也就是增加住房持有者的成本来减少房屋空置,而甘犁却是主张减少房屋交易成本,其中的逻辑何在?最为重要的原因是,两者对形成住房空置的原因有不同看法。


在主张通过空置税来缓解房地产市场的人士看来,之所以会空置,是因为很多房地产投机分子大肆购买房产而又不愿意将房屋出租。这些房子既不是用来自住,也没有推向租赁市场,最终形成了规模庞大的空置规模。本着房住不炒的思路,那么政府就应该对这种行为施以重税,从而减少甚至消除大规模住房空置的现象发生。


不得不说,这种观点在公众中很有市场,甚至很多时候政府有关部门也认为投机性购房是导致房价快速上涨的罪魁祸首,也正是基于此,不少地方政府对需求方做的种种“限购”政策就是针对这种投机性行为。


但市场发展的结果却事与愿违,尽管不少城市对购买房屋设置了重重障碍,但是房产价格却一直维持高位。如何打破房价持续高位?很多人认为可能需要重手出击,而空置税就是最为精妙的手段。


之所以精妙,一方面是因为它只针对房屋空置的业主征收,而不是针对全体房产持有者,不容易获得其他业主的反对意见;二是因为对那些投机者的征税,总是会在舆论上获得支持。


如果说住房空置税真的是灵丹妙药,那为什么甘犁教授却要反其道而行之,主张减少房屋交易的成本?因为在甘犁教授看来,中国住宅之所以会有大量的空置,主要是因为中国特殊的城市化所导致的。


任志强提议炸掉消化不了的库存


一般来说,城市化是指农民离开居住地,进城生活工作。他们或租房或购房,有刚性居住需求。但是,中国的城市化还指居住地由农村变成了城镇,当地农村居民也因此统计为城镇常住居民,而这个现象则往往被人忽视。


甘犁的研究团队根据国家统计局公布从2009年至2013年历年统计用区划和城乡分类代码分析,发现仅此期间,全国70万个社区(居委会、村委会)中有3.8%从乡村变为了城镇,占城镇社区的11.8%。为此,甘犁把农民进城工作生活称之为是“主动进城”,而那些由于居住社区性质改变的城市化称之为“被动进城”。


CHFS的数据还显示,2009到2013年,每个省的城镇化率的上升速度跟“被进城”的比例是相关的。基于CHFS数据,2013年常住地人口结构,城镇地区居民中的农业户籍人口,“被动进城”占比14.3%,而“主动进城”占比11%。


“被动进城”和“主动进城”在住房上有什么区别?因为他们是“带着房子进城”,所以对住房的需求比较少。因此甘犁认为,不能把“被动进城”家庭当成“主动进城”家庭,认为有很多刚性需求,要买很多房子。而减少交易费用,可以让空置的房屋被有居住需求的进城者以更低的成本接受,因此会促进空置率的降低。


为什么鄂尔多斯当年会有这么多空置的住房,很大一个原因就是在于当地的很多居民都是属于“被动进城”,因此空置率一直居高不下。而在这些地区,即便是再高的个人所得税都无法降低住房空置,原因就在于房子是建的太多了,而不是所有者故意捂着不出租或者不转让。


化解这些空置住宅,任志强倒是提出过一个主意,那就是炸掉。2016年,任志强在有个场合表示,当前最大的问题在于,有相当一部分库存是无法消化的。“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看,接近7亿平方米的库存并不算多。


但问题在于,这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说,只能炸掉,不会因为任何政策而消化掉。”


征收空置税的前提极有可能就不存在


也有人会问,在那些人口流出地的空置住房不能依靠空置税来解决,但是在人口流入地住房紧张的一线城市空置税总能发挥作用吧?比如在北京,一方面住房如此紧张,另一方面却有高达近20%的空置住房,除了空置税还有更好的办法吗?


需要指出的是,说北京有近20%的空置住房,这样的说法并没有多大的依据。一个最为基本的判断是,包括北京在内的一线城市,最近几年房屋租金都在持续上涨,如果真的有近20%的空置率,房屋租金并不可能维持现在的高位。


也有人说,对于很多投资客来说,房屋出售是其获得回报的方式,而房屋出租劳神费力,与其花那个心思在出租,不如空关了事。否则,我们就无法理解为什么很多小区在夜晚时分会一片漆黑。甚至有媒体报道了很多人专门去数小区灯光进而计算出空置率的新闻。


灯光可靠吗?对于此,有房地产资深研究者表示,现代社会不是生活节奏高度统一的农耕社会,以某个时间点的亮灯数来统计空置率数据本身就蠢得浪漫感人;其次,大城市的租房市场是高度竞争的,空置率高到那个程度为什么租金能涨那么快?


如果20%房屋空置率这个前提都不存在,谈何开征房屋空置税?


仇保兴在谈及房屋空置税时谈到,“而从国际上看,一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。”但必须指出的是,国际上很少有国家开征房屋空置税,甚至维基百科都没有房屋空置税这个词条——无论是中文还是英文。以“vacant tax”或者“vacancy tax”进行搜索,仅发现我国香港、澳大利亚和加拿大的一些城市有开征,而且规模极小。


更有意思的是,在不少国家,对于空置的房屋有着税收优惠。在法国,所有拥有住房和车位的人都必须缴纳居住税,也就是说居住税由房屋的居住者缴纳,不论居住者是业主还是租客。而税率因各地区不同。


比如巴黎,征收8.8%,再加上0.161%的特殊设施费,总税率为11.151%。如果房屋空置,业主无需缴纳居住税。如果配备家具的物业的业主只入住一年中一部分时间,其他部分时间将其租出,需要缴交商业税。


为什么房屋空置无需缴纳空置税?原因就在于没有人居住,那就不需要提供公共服务,因此自然会省去一些税费。


所以我最后的问题是,仇保兴先生说的“国际”,到底是哪些“国际”?