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王健林还是为了现金,清仓了万达文旅?

环球老虎财经 郑娜3567210/23 15:00

资产缩水10%的王健林家族,以650亿的财富总额登上2018胡润地产企业家榜第三名的位置。不过,财富总额再庞大,没有换成真金白金就只是个数字,无法拿来维持经营,抑或偿债。于是,王首富还是决定,继续“甩卖”资产。

标签: 万达 王健林 房地产

10月18日,2018胡润地产企业家榜发布,被叫了多年的“王首富”今年位列榜单第三名,名次与去年相同,但财富较2017年缩水10%,共计650亿元。


相较于财富排行榜,更受关注的是榜单发布前传出的世纪交易“续集”。10月16日,《财经》杂志报道称,王健林已经准备好将文旅集团总部核心业务及相关人员都打包交给融创,由此将从文旅业务中“变现退出”。



来源:万达官网


17日一早,万达集团便在官网上发表声明,称“网上所传‘融创将全部接盘万达文旅’消息失实。


对于万达集团仅百余字的声明,市场给出的解读大多为“巧妙的文字游戏”。此后陆续有媒体曝光称,双方的交接已经在进行中。


而对于故事的续集,业内普遍分析认为,万达集团继续剥离文旅项目,实际上是在整体融资环境趋于紧张的情况下,以此举换取现金流,万达集团目前可能还是面临较大的资金压力。


偿债压力大


2010年,王健林首次以第一名的身份上胡润地产企业家榜。也是在那一年,他以7800万元的价格买下了被称为“万达2号”的圣汐战舰108特别版,全球仅此一艘。而购买游艇,也成为拉开亿万级富豪和普通富豪差距的标志性消费。


公开资料显示,这样的私人游艇,其每年保养费用便上百万,而且还得请一个团队进行保养、维护。


只是,长期停泊在上海黄浦江边的豪华游艇万达2号,近日被发现盖上了船罩。有网友认为万达这是“要节约用钱了”?


船罩一事大概率是豪华游艇维护的必要手段,但“节约用钱”对万达来说,或许真的有必要。



 


大连万达商业管理集团股份有限公司2018年上半年财务报表 来源:上海清算所


据上海清算所披露的万达商管2018年上半年财务报表显示,报告期内,万达商管总营收为517.88亿元,同比下降约14%;毛利润为271.07亿元,毛利率为52.34%,较去年同期增长了约7个百分点。


值得一提的是,在万达转型“轻资产”运营中占据重要地位的租金收入,增长速度却明显放缓。



大连万达商业管理集团股份有限公司2018年上半年财务报表 来源:上海清算所


2018年上半年,万达的投资物业租赁业务收入达到143.07亿元,在总收入中占比达27%,同比增幅为24.5%。而2017年末,该业务贡献的收入为246.51亿元,同比增幅为34.04%。


总体上来说,万达的经营状况有所改善,负债总额也从2017年底的逾4000亿,下降到2018年6月末的不足3800亿元。


不过,其即将到期的债务总量依然庞大。


据上清所披露的万达商管2018年度跟踪评级报告显示,截至2018年3月末,万达的有息债务总额为2039.31亿元(未包含应付票据1.06亿元),在负债总额中占比为50.70%。


其中,截至2018年5月末,万达境内存续的债券本金金额合计为870.00亿元,主要集中在未来1~2年内到期,存在一定的集中偿付压力。


公开资料显示,截至2017年底,万达商管有息负债规模为2103.66 亿元,为取得借款相关资产抵押金额合计为3036.11亿元,占总资产的比例为44.06%。


同时,其经营活动产生的现金流净额为94.07亿元,较2017年同期约115.96亿下降约19%。


持续回笼资金


事实上,自2017年,万达深陷债务危机以来,断臂求生的戏码便在王健林和万达集团上演。


被认为是王健林“教科书般自救”的,便是2017年7月那场引起广泛关注的“世纪交易”。万达将13个文化旅游项目91%的股权出售给融创,获得了438.44亿元现金。


不过,融创只拥有13个文旅项目的所有权,双方约定,文旅项目的品牌、规划内容、项目建设和运营管理等由万达掌握,融创仍需在未来的20年里,每年为每个项目付5000万元品牌许可费,共计130亿元。


但是,双方的合作似乎并不算愉快,没有管理权,对于希望能在文旅方面大做文章的融创来说,自然显得束手束脚,无法对未来走向进行把握。


于是,如今传出了进行万达将“清仓”的消息,即拟转让剩余4个文旅项目和其他文旅集团总部核心业务及相关人员,仅保留对13个文旅项目9%的股权。


而这也被认为是万达在声明中能明确表示媒体报道“失实”的底气所在。


对于万达拟继续出售文旅核心资产,有分析指出,这依然是万达回笼资金、缓解压力的手段,毕竟当前地产行业融资环境并不理想。


事实上,今年7月份,万达一项运作许久的供应链金融【1-5】号资产支持专项计划被“终止”,其发行金额为50亿元。


同时,万达早已准备约三年的回A募资计划,尚遥遥无期。据其此前披露的招股说明书显示,共计约为120亿的募资金额,预计投向5个万达广场项目。而其中募资金额最大的南京仙林万达茂已经开业,万达商业在A股IPO目前最新排名还在第56位。


因此,在行业老大万科都在高喊“活下去”的时候,王健林放在首位的目标,肯定也是穿过惨淡黑夜,等待黎明。


沉重的文旅项目


除了颇为极其现实的资金回笼目的之外,将文旅项目打包置出,对早就喊着要进行“轻资产”转型的万达来说,实际上也有些势在必行的意味。


文旅项目是万达商业旗下的第四代产品,主要产品形态有万达城、万达茂。与第三代产品万达广场相比,文旅项目的体量更大,业态也更为丰富。


万达介绍,万达文旅集团是中国领先的文化旅游创意、品牌输出管理企业,拥有大型文化旅游城规划设计、建设、运营全产业链。已开业6个万达城,在建7个万达城。


据了解,已经开业的南昌万达城,总建筑面积达到480万平方米,包括文化旅游、商业、酒店、住宅等多种业态。可售部分超过280万平方米,大部分为别墅,少部分为商铺。


文旅项目规模之大,可见一斑。同时,相较于传统的房地产开发模式,万达的文旅项目还多了一个运营的环节。


数据显示,万达店文旅项目单个项目投资额约为300亿,回报周期偏长,甚至可能达到10年以上。同时,由于其多出的运营环节,使得万达即便早期通过住宅等可售型物业实现资金回笼,后续在运营上也有庞大的支出,对公司的现金流造成压力。


事实上,万达此前将13个文旅城出售之后,剩余的项目与其它文旅资产已难以形成规模效应;而如果继续做大文旅,万达的资金情况也不允许。


正如王健林此前所称,万达没有必要再去持有重资产的文旅项目,后者十几年才能收回投资,负债压力相当大。


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