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风向真的要变了!现房销售正在悄悄的试点!

银库金融 副总裁 齐俊杰618162018/10/26 09:41

之前,被房地产行业视为狼来了变天了的一则爆炸性消息,引发了全行业的轰动,那就是广东房地产协会提出申请,要调整商品房预售,全部改成现房销售,我们在第一时间也解读过这个消息,如果真要这么搞,开发商就真得哭死,原来半年转动一次的资金,现在最快也得2-3年才能转动一次,一下资金需求就扩大了好几倍。随后只能是打折促销,加紧销售,从而快速的回收资金,也正是在这样的消息影响下,万科第一时间喊出了活下去的口号,然后在多地开始精装改毛坯,率先降价销售回笼资金。

标签: 房地产 消费 金融市场

来源:齐俊杰看财经(ID:qijunjie82 )


之前,被房地产行业视为狼来了变天了的一则爆炸性消息,引发了全行业的轰动,那就是广东房地产协会提出申请,要调整商品房预售,全部改成现房销售,我们在第一时间也解读过这个消息,如果真要这么搞,开发商就真得哭死,原来半年转动一次的资金,现在最快也得2-3年才能转动一次,一下资金需求就扩大了好几倍。随后只能是打折促销,加紧销售,从而快速的回收资金,也正是在这样的消息影响下,万科第一时间喊出了活下去的口号,然后在多地开始精装改毛坯,率先降价销售回笼资金。


虽然这个事,然后就木有然后了,但是似乎这股现房销售的风,已经如星星之火,开始了试点,一开始是深圳的一个项目,龙华金茂府开始了现房销售模式,10月19日,合肥也开始发布通知,明确提出也要深化商品房预售管理,探索建立新建商品房现房销售备案制度。并开诚布公的鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。


但对于现房销售,房地产商的抵触情绪还是很大的,就拿广东中山来说,5月到现在他推了16宗土地,全部要求现房销售,最终造成3宗土地流拍。更早的时候,在杭州有过这样的规定,当溢价率达到50%的地块,所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售,也就是要求这种高溢价的房子现房销售。但是仅4个月后,杭州改变了规则,把这条也给删除了。2017年6月南京也有类似规定,竞价达到最高限价的90%的时候,需要现房销售,但是7月也是不声不响的给取消了。


所以现房销售看起来很美,但似乎并没那么容易,在知识星球齐俊杰的粉丝群里,老齐说过,这东西最好还是不要搞一刀切,可以多试试,但别收的太狠,如果收狠了,很容易造成开发商提前收缩资金链,那么会影响他们的工程进度,最后造成新房供应短缺,可能会引发新一轮的新房荒,从而制造恐慌推升房价,在特大城市,北上广深杭这种地方,还是非常需要继续增加供给的,所以要进一步保持开发商的积极性,让他们多拿地,多开发。这样才能从根本上平抑房价。


当然,为了给市场更多的选择,在某些地块出让的时候,差异化要求也是可以的,某些项目就是要求他们现房销售,这样给开发商更多的选择,也给购房人更多的选择,有些人就是看涨房价,所以他愿意买期房,他愿意承担质量的风险,但不想承担价格的风险,但有些人则完全相反,买房子要来住一辈子的,所以希望看到现房在消费。需求本就不同,不应该一棍子打死。


而在一些房价已经被严重推高的三四线城市,预售制度确实应该被调整,因为房价很可能会一夜风停,未来降价的概率极大,所以这些地方最好变成现房销售,避免为将来的楼闹找借口,现在所谓楼市降价维权的,也不好意思直接喊因为降价所以要求退钱,他们也会找各种借口,最主要的就是两点,1是说装修不达标,所以要求装修合同退款。2是说期房销售,实际房屋未交付,所以合同并未履行完毕。最近我们出台的政策,其实都是针对这两点在补漏洞,调整限价,规范双合同,就是针对装修不达标这个借口,而调整商品房预售,则是预防期房纠纷。所以,你以为是要呵护楼市?但其实政策已经在为房价下跌,在做准备了。


综合来看,我们觉得现在这样挺好,不用出台新的政策,更不用一刀切,悄悄的进村打枪的不要,慢慢的推房地产现房销售,一个地块一个地块的区别对待,在某些地方房价上涨过多,未来降价压力大,那么就步子迈的大一点,而有些地方新房缺口还比较多,那么就谨慎一点,先保证供应再说。在棚改货币化安置基本叫停之后,全国楼市基本被控制住了,现在只要维持现有政策,大概率在明后年,各地房价都会明显回落,不需要在通过其他政策打压。你动的越多,反而越容易出新的昏招。


最后还是我们的那个建议,如果你5年之内必须要买房,就基本属于刚需,那么你就尽量早买,未来限贷政策还是限购都会给你的购房添加不少的麻烦,而且没人保证5年房价肯定会跌。理解所有人都想买在一个低点,而不愿意去接那个高点,但是愿不愿意是一回事,能力是另一回事,没人能够提前预知高点在哪,低点又在哪,即使住建部门也不知道,也只能摸索着来。但如果5年之内,可买可不买的,房价一涨就想买,房价一跌,似乎忍两年也行的,那就不是刚需,这些人最好再等等,现在楼市正在转势,随着房产税的临近,很可能发生内核变化,你有时间这个资本,应该好好利用。至于想换房的,可以先考虑换租。不影响生活,也可以静观其变。