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连华为都撤了,深圳的房子还能买吗?

功夫财经3004610/29 09:50

调控持续了那么久,很多人已经按捺不住了。

标签: 华为 房地产 资本市场

来源:功夫财经(ID:kongfuf)


调控持续了那么久,很多人已经按捺不住了。最近有很多朋友问我:“现在的深圳,应不应该入手?”


对此我的统一回答是:“现在正是入手深圳的好时机。”


为什么这样讲呢?我们先来回顾一下这一轮调控深圳楼市起伏:


17年至18年初,经过一年的调整,深圳楼虽然大盘轻微下跌,但热点区域却有不小的涨幅。例如在17年后半段到18年初,宝中、前海、沙井、光明增长率都在15%-20%之间;借助学区的利好,深圳湾更是完成了30%-100%的暴击。


正是因为观察到种种爆发的迹象,18年3月以来,深圳政府接连发布“三价合一”和“731新政“。大部分刚需开始变得犹豫不决。


同时,由于媒体大幅报道部分二三线城市出现的“降价维权”现象,网上又开始兴起“房产泡沫即将破灭“的言论。购房者逐渐从“蠢蠢欲动“变成了“暗中观察”。


然而需要注意的是,深圳需求坚挺,观望期不会太长,这小半年的窗口正是购房的最好时机。投资客们手握资金等待笋盘出现,少量急需用钱的业主往往会低价抛售。


由于买家少,往往在谈判中还能进一步压低价格或争取其他有利条款,本身低于市场价格50万的房子见面再砍20万。


为什么投资客如此笃定地下手?因为行家熟知经济发展及政府行为的必然规律,价格的小幅波动是完全不用在意。只需认清两点:“通货膨胀永不停止”和城市化的必然趋势。


二、华为逃离深圳是大势所趋


我们先来看一则热点新闻:几度辟谣之后,华为还是逃离了深圳,几乎把整个公司搬到了东莞。


对于这件事,网友的普遍评论是这样的:


毫无疑问,华为是被逼逃离深圳,是房地产挤压实业最有力的一条罪证。


对啊!一座城市没有实体经济作为支撑,那它纵使有再辉煌的成就,也终会是一段历史的缩影。终有一天,所有人都会后悔在逐利场上的作为。


而对于其他城市也是一次警钟,光引入人才而不去控房价,这难道不是在抢人才的钱包?钱抢完了,产业都跑了,未来怎么办?


事实真的这样么?为什么很多上市公司总部密集地扎根在大城市,而华为去了东莞呢?


其实,实业本身就不适合待在大城市,这是产业升级的必然趋势。


华为走了,说明华为作为实业和其他工厂一样,在东莞更有利可图。除了税收、地租、供应商、水电费等考量外,主要是节省人力成本的考虑。


然而,华为作为高新企业,早已找到在二线城市寻找人才的解决方案。那就是:高额的校招待遇(吸引人才) + 与世隔绝的工作环境(锁死人才) + 专有的工作技能(锁死人才)。


华为出走说明了城市化的进程正在高速地推进。


三、城市化的驱动力是什么?


为什么城市会不断扩张,什么驱动了城市化的进程?


答案是人口红利的正向循环。


密集的人口支撑起了某些行业的高生产力及高利润,高利润带来高工资,高工资促进了人口的增长及人口素质的提升,从而进一步提升生产力及利润。这样不断地循环往复,促进了城市的发展。


在城市化的进程后,哪些产业将引来利好,哪些产业会被逐出场呢?


利好的行业主要是如下两类行业,其他行业都将排除在外:


❶ 固定成本变动不大,人口越密集越有利可图的行业。如:购物、外卖、网约车、共享单车等等。教育、医疗、交通等行业,出于相同的原因,大城市要远远优于小城市;


❷ 人才是主要生产资料的行业。如:软件、金融,这些行业需要源源不断地补充人才缺口,更新员工能力,所以逃离大城市的互联网公司和金融公司很少见。


那么城市化什么时候会出现停滞呢?


很简单,当大城市和小城市提供给人们的“收益”相等的时候,城市化就会停滞。“收益”包含“物质收益(货币收益)”和“心理收益”。


就现状来讲,就算大城市生活成本不断上升,“物质收益”还是有压倒性的优势,所以人口一直在净流入。即使生活成本高,存不到钱,医疗、教育、消费、娱乐能带来的心理收益也是小城市无法比拟的。这同样会带来人口净流入,直到和小城市的收益持平,大城市人口流入才会停止。


但就算人口总量不在增长,人口结构也不会一成不变。“心理收益”倾向较高的人会替换 “物质收益”倾向较高的人;更符合新产业结构的人会替换掉旧产业结构的人;更高收入的人会替换掉低收入的人。


目前,发达国家的城市化率均在80%以上,中国目前只有60%不到,意味着未来还会有3亿人涌入城市,这是一个至少30年的漫长红利期。


在这样的时代背景下,什么东西能享受城市人口增长的红利,什么东西能在通胀中保值?房产无疑是最好的选择。


四、深圳有无与伦比的人口优势


这样说来,城市人口不断的增长是符合经济学规律的。那为什么北京、上海等大城市的人口出现了负增长,是城市吸引了下降了吗?


这个问题的原因不在市场经济里,而是国家的宏观调控,具体就是“户籍制度”+“人口红线(限制大城市人口数量)”。


国家出于多种考虑,限制大城市的人口数量,大大阻碍了城市经济发展。目前北上深的人口情况及缺口是这样的:


相比北京、上海,深圳还有342万人的人口上限,发展空间相对充足。


需要注意的是,深圳户籍人口仅占常住人口的31%,而北京、上海等地基本都在60%以上。众所周知,由于限购政策,户籍人口才是楼市的主要购买力,所以就算深圳人口到达红线,也依然有大量的空间将外来的常住人口转化为户籍人口。


深圳落户的难度也远小于北京、上海。目前深圳户籍增长率平均为7.2%,北京为1.2%,上海只有可怜的0.4%。如果看整个深圳的历史(从1980年以来),深圳户籍人口的增长率始终保持在7%左右,意味着大约10年翻一番,户籍人口增长速度较快。


此外,深圳的常驻人口增长也遥遥领先,近5年来始终保持全国第一。


可见,深圳的人口红利规模及时长均远超中国整体经济的发展,是任何一个城市无法相比的。


深圳需求坚挺,蓄势待发;看空深圳者赢面为零。


城市化及通货膨胀推着楼市滚滚向前,政策原因会让这班列车临时停靠一会。但是现在列车即将启动,深圳宽松的落户政策让你还有时间买票上车。一旦错过,你与这座城市也许彻底无缘了。