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如果限购取消,请冲进去买房!

功夫财经3883810/30 08:54

在那些热点区域,比如广深周边,如果放开限购,价格也还合理,完全在个人的承受范围内,那就买吧。

标签: 房地产 房价 A股

来源:功夫财经(ID:kongfuf)


最近关于楼市的传言特别多,有些是谣言,比如“取消限购”,有些是事实,比如某些区域降低了房贷利率。


传言在多个层面产生影响:


首先,“取消限购”的谣言在资本市场产生了影响,正如我们所看到的,近几日,A股和港股的地产板块都曾出现大涨。


其次,对于部分地方政府和决策者确实产生了冲击,所以我们看到有地方政府相关部门出来做一些说明,表明调控坚决不放松的态度。


最后,对潜在的购房者、炒房者、近几年买房的业主也产生较大的心理影响:到底买不买?到底卖不卖?到底会不会跌?要不要去售楼部大闹一场?这些疑问经常浮现于他们的心中。


❶ 那么,什么情况下可以买?到哪里买?


❷ 什么情况下应该卖?应该卖哪些?


究竟是谁在造重点城市放开限购的谣言?


先讲一个买房成功的故事。


2014年中秋节之前,我的朋友李和开车去广佛交界处的某楼盘看楼。此时,处于楼市调控的后期,佛山的房地产市场处于非常痛苦的阶段,于是,佛山放开了限购,力图避免佛山楼市的可能崩溃。


李和说他当时就敏锐意识到机会来了,但是他手头没有多少现金,他的现金都在股票市场,当时股市也是在启动阶段,他还是决定某个周日去看看A国企的楼盘,而且事先做好策略:如果合适,就买一套100平方米以上的。


该楼盘是周五开盘,李和是周日去看楼。售楼小姐告诉他:对不起,100平方米以上的都卖完了。后来他才知道,其实还有一部分在这家房企的关键人物手里,只有另外交“茶水费”才能买到心仪的户型。


于是,他沮丧地开车往广州方向走,走了5分钟,看到一个距离广州更近的楼盘,进去问价格,居然才8000多,还带精装修。再问,有没有200平方米的,售楼小姐说没有,最大只有142平方米的,李和在一小时之后刷卡下了定金,其实他手头现金不够。


然后打电话给朋友们,希望借钱付首付,当时余额宝的收益是3.5%左右,他承诺给朋友们一年4%的利息,事实上,一年后他的确做到了。


一年后,股市上涨,他在股票上赚了一笔,卖掉股票,包括卖掉美股,把首付借来的钱全部还清,手上还有余钱。


虽然后来美股大涨,但是因为他在楼市用了杠杆,而且美股上涨的倍速并未超过房价,所以,这还是他一个比较经典的投资案例。


买房的当天,他给老家的两个亲戚打了电话:“佛山不限购,速来买。”


这两个亲戚都到同一个楼盘买了房,后来每家的账面收益超过100万,对于内地的普通工薪阶层来说,这是一笔不小的收入。


故事告诉我们一个浅显的道理:在那些热点区域,比如广深周边,如果放开限购,价格也还合理,完全在个人的承受范围内,那就买吧。


至于广深这种级别的城市放开限购,想都不用想了,除非有更重量级别的长期调控措施跟上,比如高税率累进税制的房地产税推出。


在土地制度或者税制没有天翻地覆的改变之前,不要说在四个一线城市放开限购,就是在类似武汉成都这样的地方放开限购,你信不信所有的售楼部立刻就会陷入人民带来的人民币的汪洋大海中。


所以,不要奢望放开这些重点城市的限购,你们要知道,领导心里也很苦啊。以后再造这样的谣言,或者传播这样的谣言的人只有两个可能:


其一,他是中介或者房地产开发商的销售。


其二,智商确实有问题,该吃药了。


那么要不要在三四五线城市做投资性购房,我的意见是“停”。


为什么?两个原因:


首先,这一波去库存已经把中小城市的房价推到了高位,请你不要去做接盘侠。


其次,房地产大佬们有相当一部分已经把中小城市的楼盘停下来,或者放缓了建设进度,你一定要相信大佬的判断力和信息量,多数人的智商不太可能比千亿级房企的高管还厉害,跟随大佬的步伐,能跟得上,不跟错节奏就不错了。


那些超过你承受能力的房子,请卖掉


再讲一个卖房的故事。


我的一个熟人H最近在频频和我商议他准备卖大房买小房的事情,最主要的原因是他所在的单位效益不佳,他供楼的压力很大。


因此,他想把自己的一套大房(其实也不大,80多个平方米)换成40多平方米的小房,这样的供楼压力也小很多,基本可以不供楼。


H是单身状态,因此他确实可以不用大房,而买入小房。


H买房是2015年,彼时他的名下没有任何房产,这套房子又在地铁5号线沿线,他当时问我的意见,我当然说“买”。


当时的决策无疑是对的,他也不是炒房客,即使是这样一种状况,他也无力承担供楼款,不禁让人唏嘘。


这是中国楼市的镜像之一,还有更多的镜像恐怕更复杂更悲惨。


比如燕郊那些以投资为目的买房购入的炒房客,可能手中房子已经跌了30%以上。


比如那些手中握了十几套房子,但是筹资不易,天天拆东墙补西墙的炒房客。


比如同时在供几套楼的中产家庭,丈夫可能是家庭的唯一或者主要收入来源,但是,丈夫突然有一天收到公司的解雇通知。人已中年,找工作不易,丈夫只能从高楼纵身跳下。


哪些房子该卖?


那些超过你承受能力的房子请卖掉,生命最宝贵,房子还可以再买。


对于一二线城市的人们来说,那些远在三四五线城市,你一年都住不了几天的房子请卖掉。它们未来的边际增长利润在下降,下跌以及滞涨的风险很大。


如果你就在三四五线城市,请不要再继续投资性住房的行为,持有两套最多三套够了。找机会,把你的钱投到更有前途的地方,如果你确实对于买房很执着的话。


房价调控,这一届地方领导最纠结


 


面对楼市今时今日的复杂局面,地方主政者们在想什么呢?


其实,有些城市是基本没有土地财政依赖症的,换言之,即使楼市下跌,对于地方政府的财税收入影响非常小。


因为这类城市已经成功转型升级,或者说由于某些政策性原因,在一些利润丰厚的行业收入巨大,房地产所带来的收益可以放到相对次要的位置。


但是,对于相当一部分城市来说,土地财政是一种毒瘾:吸与不吸其实是一个两难选择,最好就是吸而不崩,博弈中获取长期的利益,而且把利益最大化。


在这种情况下,地方决策者们的选择其实不多:既不能让房价大跌,那样会影响卖地、收税,而且会引发雪崩效应,韭菜们更不敢买房。韭菜从来都是越涨越买,越跌越不敢买。


但是也不敢让房价大涨,甚至在诸多兄弟城市都涨幅不大的情况下,非常担心本地因为多了零点几的涨幅突然就跑到涨幅排行榜前面去了,因为这是一个可能会影响政绩的严重问题。


仅仅就房地产调控层面而言,这一届的地方领导是最纠结的一届领导。


如果房价不涨了,甚至小幅下跌,各种“滴漏”式的政策微调就会出现,希望能止住负面趋势,如果止不住就上更多的手段、政策,目前就是这个阶段。


如果房价大涨,急风骤雨式的调控政策就会出炉,这个阶段已经过了。


领导也是人,揣摩领导的心态,关注领导的发言,对政策变化保持敏锐的感知度,可以让我们少赔一点多赚一点。


投资这事儿,一直做空头和做多头都是不靠谱的,必须在充分吸收信息分析信息的情况下,迅速出手。


罗斯福的经济顾问、投资大师伯纳德·巴鲁克说:“谁活得最久,才活得最逍遥,才赚得最自在”,与诸位共勉。


也许适当的休息与蛰伏本来就是生命和投资应该有的节律,我们正在迎接冬天。