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碧桂园2018年报速览:轻舟已过万重山

经历了三四线城市去库存的黄金期,趟过了金融行业去杠杆与棚改货币化的堰塞湖,碧桂园在2018年铸就的轻舟已经驶过万重山,如今正以全新的面貌和投资者见面。

标签: 碧桂园 房地产 去杠杆

经历了三四线城市去库存的黄金期,趟过了金融行业去杠杆与棚改货币化的堰塞湖,碧桂园在2018年铸就的轻舟已经驶过万重山,如今正以全新的面貌和投资者见面。


根据最新披露的年报,碧桂园2018年营业收入3790.8亿元,同比增长约67.1%;全年净利润485.4亿元,同比增长68.8%。股东应占利润约为人民币346.2亿元,同比增长32.8%。股东应占核心净利润约人民币341.3亿元,同比增长38.2%。


碧桂园是中国近十年城镇化趋势的见证人,同时也是受益者。至顺德起家,由巩固三四线优势,到深入布局一二线市场,碧桂园房地产业务发展战略与模式一直是其成功的秘诀,同业的教科书。


在房地产新形势下,项目开发合作,城市综合体思维等新模式层出不穷,然则不超越地产项目管控与现金流管控之藩篱。相比之下,适时提出综合发展战略的碧桂园,再次走出一条与众不同的新路。
好转的利润空间


碧桂园年报最大的亮点来自于毛利、净利率等核心经营绩效转阔,其反映碧桂园经营效率与经营环境对公司利润空间形成良性反馈。


根据2018年年报数据,碧桂园2018年销售毛利1024.8亿,同比增速高达74.3%,为所有经营效率指标中增速最高,年报援引理由为物业销售毛利率扩大。而根据摩根士丹利预估,2019、2020年碧桂园毛利或保持23%至26%的较高水准,可持续增长动力较强。


受限于风险利差走阔影响,碧桂园2018整体融资利率达到6.11%,虽然在一线房企中融资利率之低遥遥领先,但全年仍然增长89个基点,由此利润空间遭到一定程度的侵蚀。但碧桂园从2018年开始主动调整负债结构,净负债比下降7.3个百分点至49.6%,其远优于克而瑞可比房企平均数据(净负债比92.56%,同比+4.04pct)。


与此同时,碧桂园2018年销售现金回款约4557.9亿元,权益销售回款率高达91%,继2016、2017年后又一次实现净经营性现金流为正。截至2018年12月底,公司可动用现金余额约2425.4亿元,另有约3017亿元的银行授信额度尚未使用,营运资本充裕。


降负债的同时实现高增长,碧桂园的轻舟可谓在房企间独树一帜。
稳健的增长预期


由于房企销售金融结转收入时间往往靠后,房地产企业的真实经营水平具有较高的可预知性,但因增长效应后置,其往往容易会被市场人士低估。


从权益销售数据来看,2018年碧桂园共实现权益销售金额5018.8亿元,权益销售面积5416万平方米,同比分别增长31.25%和23.06%,增速远超行业平均水平;此外,碧桂园截至2018年末已售未结算收入达到6627亿元,为接下来两年的增长预备足够多空间。


国际知名投资银行摩根士丹利在1月为碧桂园开出“买入”评级,援引理由为公司权益销售数据暗示公司利润2018~2020年复合增长率可达约30%。而包括中银、兴业、摩根大通等投行均示意公司买入评级。


此外,根据年报披露,碧桂园国内已签约或已摘牌的权益土地储备已经达到约2.4亿平方米,其中未售权益可售货值约1.7万亿元,可满足集团未来三到四年的销售量。在在土储区域划分上,一二线与三四线地块金额货值比例在36:64。在三四线大跃进后,这一土储比例显得有保有进。


而区域来看,碧桂园在粤港澳大湾区等未来去化加速地域土储丰富,权益销售货值达到3721亿元,筑面积超过2544万平方米,在房企中独树一帜。货值溢价与去化速率潜力在大湾区发展根据的基础上有望进一步走扩,从而带动碧桂园销售数据超预期增长。
综合化的拓展方式


2019年1月21日,碧桂园董事会主席杨国强在碧桂园集团2019年工作会议上分享了刚刚更新的《碧桂园是什么》,开篇即提出:“我们是为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业。”在此之前,碧桂园确立了机器人,智能建造、现代农业的三大综合化战略路线。


农业是杨国强的初心,建造是本业,机器人与科技则是杨国强的梦想。


而在2018年,碧桂园的综合化下沉比杨国强的讲话更快,更广,综合性和协同性也心思缜密,似有备而来。


2018年中期,碧桂园密集成立两家综合性产业板块法人,分别为碧桂园农业控股有限公司对标现代农业、广东博智林机器人有限公司对标智能机器人,从而形成碧桂园地产、机器人、农业等三大板块布局。而在业务联动上,碧桂园不仅在机器人领域推动了科技+学研的产学研平台建设,更在现代农业产业落地上推动“公司+农业”战略,形成了完整的产业生态布局。而由此,从智慧机器人赋能智能制造与智慧农业的思路不言自明。招商国际在近期研报中重点提及碧桂园的三大板块建设,其将碧桂园称为“A Modern Farmer”(现代化的农民)。而在对布局现代农业的深远意义上,招商国际认为现代农业将为农民创收造富,也有益于碧桂园新零售的业务布局,用意深远。


而据招商国际透露,碧桂园一直在思考如何利用集团实力将机器人研发予以落地——位于位于顺德区的博智林机器人谷研发的机器人餐厅,就是一个现实案例。


房地产是一个周期性很强的行业,但杨国强的居安思危诚然难得:“一定要追求有质量的发展,一定要科学地去谋划,提升全周期竞争力。未来,我们或许有机会看到一个综合化的,具有全周期竞争力的碧桂园出现在资本市场的中央。


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