港资房企的“大陆生意”
香港房企对内地而言曾经是一个令人敬畏的存在。回眸数十载,恒基兆业、新世界、新鸿基、长实等众多港资背景房企涌入内地掘金,它们是中国房地产发展先锋与标杆。然而,时过境迁,在万科、恒大、华润等这些本土房企趁势崛起的背景下,有的选择抛售项目,套现离去,有的仍然坚守,只是告别住宅开发,专注商业地产领域。
仅仅十多年过去,形势迎来反转。从2013年开始,李嘉诚开始出售内地资产,2015年华人置业宣布完全退出成都市场,其他港资房企陆续“激流勇退”,或者直接退出内地转战海外。
除一线城市以外,内地很多区域房地产投资回报率在不断下降,同时政策与税收回归常态,内地运营的压力随之高企。虽然内地经济仍有显著增长,尤其一二线城市潜力无穷,但于港资房企来说,过去的资金优势、政策优势都已逐渐消失,内地的竞争日益激烈,变得谨慎起来了。
近年来内地市场严厉打击囤地行为,房企在拿地两年内必须要动工,持有时间越长需要缴纳越高昂的土地增值税;另一方面,除了少数一线城市,内地大多数城市土地不再享受增值溢价,二线城市地价基本持平,三四线城市地价多数往下走。由此可见,港资房企的慢周期开发、囤地模式再也无以为继。
虽说港资房企不再采用早前高举高打策略,但香港的房地产开发模式,在过去甚至未来相当长一段时间,还会影响内地房企。
房地产开发“香港模式”——从买地、建造到销售、管理全部由一家开发商独立完成,是一种全程的开发模式,是可以快速实现规模化扩张的途径之一。这种模式在内地市场被众多房企运用,催生了如万科、恒大、碧桂园等千亿级别的房企。相比之下较小型的房企虽然资金与规模效应不如前者,亦能学习将财务杠杆发挥到极致。
押注内地商业地产
与李嘉诚的长实集团不断撤资内地市场形成鲜明对比的是,以新鸿基、新世界、恒隆等港资房企均加大内地商业地产的投资力度,不断重金拿地。
今年8月,新世界发展有限公司11日宣布,以人民币41.11亿元,摘得黄浦区淮海社区C020102单元055-2地块(“黄浦区淮海中路地块”)。将打造长三角地区的第四个K11商业综合体项目。
新世界发展此次投得的地块为占地面积约17170.8平方米的商业办公用地,总开发面积约为128683.2平方米,位于淮海中路商圈核心位置,东至淮海公园,南至太仓路,西至嵩山路,北至规划绿地,紧邻地铁1号线和14号线黄陂南路站。
郑志刚2008年创立K11品牌。这是一个把艺术、人文、自然三大元素融合为核心的全球性原创品牌。中国内地的第一座K11购物艺术中心2013年在上海开业,至今K11的版图已拓展到广州、沈阳、天津和武汉。
去年,新世界与新鸿基还先后进入杭州市场,甚至不惜高价勇夺地王。2019年7月30日,新世界首次进入杭州,便以逼近百亿元的总价竞得杭州望江地块;同年8月7日,新鸿基联合平安集团以132.6亿元购入一综合体地块,该幅地块也是杭州土拍史上,第四宗成交总价超过百亿元的土地。
无一例外,这些重金拿下的地块均属于以商业地产为主的综合体地块,显示出港资房企对内地存量时代背景下,更加看好长期持有的“收租型”商业地产。
业内人士认为,港资房企这样的家族管理主要为了长治久安, 更多需要的是稳定的商业物业来获得现金流, 并通过良好的银行关系以确保低廉的融资成本。
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