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风停了,房价还会飞多远

浦发银行 林加力367622015/04/03 14:57

本轮房地产新政在短期内会有一定刺激效果。而中长期来看,受制于高企的房地产库存,中性的货币政策,人口结构的变化,城市化的减 速,房地产市场仍然不改颓势。政府在房地产市场下行的时点,选择逐步放开行政管制措施,不仅有利于管理手段的市场化,也能托底经济,预防地产崩盘酿成经济危机的风险。

标签: 房价 房地产

本轮房地产新政在短期内会有一定刺激效果。而中长期来看,受制于高企的房地产库存,中性的货币政策,人口结构的变化,城市化的减 速,房地产市场仍然不改颓势。政府在房地产市场下行的时点,选择逐步放开行政管制措施,不仅有利于管理手段的市场化,也能托底经济,预防地产崩盘酿成经济危机的风险。


3月30日,央行、住建部和银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,将二套房首付比例下限调整至40%,降幅超出市场预期。在此之前北京二套房首付比例为60%,上海、广州为70%。


同时,财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,规定“个人将购买2年以上的普通住房对外销售的,免征营业税”,而之前这一期限为5年。


本轮政策调整有望为低迷的房地产市场打上一针强心剂,有利于房地产市场短期企稳。但长期的强刺激效果并不可期,理由如下:


一、新房库存的高企,制约着房地产市场的大幅反弹。


截止2015年2月,中国商品房待售面积为6.39亿m2,施工面积为57.01亿m2。而2014年商品房销售面积为12.06亿m2。按照这样的去化速度,即使没有任何新开工项目,也需要数年时间消化库存。


事实上,房地产新开工面积仍持续高于销售面积,导致库存积压。尤其是在近年,在销量没有大幅增长的情况下,施工面积仍在飙升。


图1:中国商品房销售与施工面积(亿平方米)



如果我们画出比率图,就更清楚了:


图2:房地产“施工面积/销售面积”比率变化图



从图中可知:


1) 2004年之前,“施工面积/销售面积”在3.6-3.7波动。


2) 2005-2007年,受调控政策影响,该比率降低至3.0左右。


3) 2008年全球金融危机之后,政策松绑推高了房价,地产商不断加码投资,施工面积一飞冲天。而随后的限购、房产税等调控政策,则限制了销售的增长。至2014年,“施工面积/销售面积”突破6倍。


而库存的去化仍然没有开始。


图3:房地产“新开工面积/销售面积”比率变化图



从图中可见,“新开工面积/销售面积”经历了先减少后增加的变化。近4年来,随着调控政策出台,以及行业景气度的下降,该比率处于下降通道,但仍远大于1。最新数据显示,2015年1-2月,全国房地产新开工面积1.37亿m2,仍为同期销售面积0.88亿m2的1.56倍。库存积压的趋势仍在恶化。


在高企的房价下,房产商在高额利润的引诱下,有充足的动力增加投资,其新开工投资已超过社会购买能力50%左右。本轮新政主要针对改善性住房需求者中支付能力较弱的人群,预计难以带来50%的购房需求增量,也就难以开启去库存过程。


二、货币政策的稳健


2008年政策松绑后的房价飙升,在本轮新政后难以重现。原因不仅是库存问题,更有货币政策的变化。


2008年末开启的房价上涨,得益于金融危机后宽松货币政策的东风。当时M2(货币与准货币)同比增速达到了29.7%的历史峰值。而在目前“稳增长,调结构”的新常态下,大水漫灌的货币政策可能性并不大,2015年2月M2同比增速为12.5%,处于历史低谷。


图4:货币与准货币(M2)同比增速



三、人口结构转变、城市化进入后期,则长期制约着房地产市场。


长期来看,中国房地产市场的黄金时代也已经过去。从人口结构上来看,中国劳动年龄人口已进入下降通道。2014年末中国16-60周岁人口91583万人,比上年末减少371万人,连续三年递减。


表1:2010年人口普查数据



虽然时间已过去5年,仍可见新生代人口显著少于之前两个生育高峰的人口数。这意味着,未来需要结婚买房的年轻人将大幅减少,而上一代人留给他们的房子将越来越多。


另一方面,中国的城市化进程正在减速。2013 年末我国城市化率为54.77%,比2013年提高1.04%,但城市化的速度在下降。



联合国人口预测2015-2020年中国城市化速度将降低到0.87%左右。同时考虑人口增速的下降,2015 年后城市每年新增人口将由1800 万逐步下降至1400 万左右。按照人均30平米左右的居住需求,将减少住宅需求1.2亿平米。


人口结构的变化与城市化节奏的减慢,在长期内形成房地产市场上行的制约因素。


四、近期的刺激政策,都只带来了短期效果


最近3次政策利好,都只带来了成交量的短期上升,而后迅速回落。


图5:近期政策利好的效果



而本次政策的力度,并未显著强于之前的三次,其结果可能也是类似的。


中国房地产市场的风口已经吹了十多年,吹起了无数平民,更兴旺了无数企业,而没赶上风口的人只能望洋兴叹。而到了2014年,风终于要停了。高企的房地产库存,中性的货币政策,人口结构的变化,城市化的减速,使得中国房地产市场承受着很大的压力,颓势难以逆转。


因而政府要考虑的是:怎么停?如果风口骤然停下来,不仅飘在天上的人会摔得体无完肤,地上的人也难免被误伤


“崩盘”后果严重,“阴跌”效果更佳


房地产崩盘的结果,是中国经济不可承受之重。而如果采用“阴跌”的方式,结果可能会更好——政府适当托底,使房价较长时间处于稳定或微跌的水平,而后随着收入和物价逐步上升,房价也就显得不那么贵了。想想动车/高铁,他们刚推出时被质疑票价过高,但现在人们也渐渐觉得不那么贵了。物价在上涨,收入在增加,而票价没变化。


关于崩盘和阴跌的实际例子,可以参考八九十年代的日本和台湾。两地的房地产泡沫均在1990年见顶。日本的房价在见顶后崩盘,经济到现在还没有恢复活力。台湾房产泡沫见顶后,用10年的阴跌,使房价不再显得那么贵。相比日本,台湾在整个90年代仍然维持着可观的经济增长。下面是两地的经济增长对比:


表2:房产泡沫破灭后日台经济增长对比



从表中可以看到,泡沫破灭那年,台湾和日本都有较高的经济增长率,台湾为9.68%,日本为7.45%略低于台湾。但泡沫破灭后的日本经济增长率显著下降,一直绵延至今,期间出现多次负增长。至2008年,GDP累计增长15.28%。考虑到通胀因素,虽然日本人均工资略有增长,但实际购买力只增长了7.07%。


相比之下,台湾在90年代初的几年则获得了10%以上的增长率,之后虽然经济增速下滑,但一直保持不错的增长速度(除2001、2008)。至2008年,GDP累计增长179.52%。


八九十年代的台湾和日本在经济、政治、文化等方面,跟现在的中国大陆有许多相似之处,是很好的案例研究对象。当然,日本和台湾的发展阶段不同、经济面临的问题也很不一样,简单的对比难以得出最终结论。这里仅仅作为一个剪影,让我们一窥“崩盘”与“阴跌”截然不同的结果。


用“市场化回归”来“托底”


由于过去几年的房地产市场暴涨,政府部门出台了一系列行政管制措施。这些调控措施,在交易、税务、金融等方面做出一些行政性的限制。虽然收到了一定效果,却不是市场化的管理手段,不适合作为未来常态化的市场管理手段,需要择机退出。而房地产市场的下行,给出了行政管制退出的恰当时机。


小结:本轮房地产新政在短期内会有一定刺激效果。而中长期来看,受制于高企的房地产库存,中性的货币政策,人口结构的变化,城市化的减速,房地产市场仍然不改颓势。政府在房地产市场下行的时点,选择逐步放开行政管制措施,不仅有利于管理手段的市场化,也能托底经济,预防地产崩盘酿成经济危机的风险。


(宋丽媛 编辑)


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